不動産は物理的な分割ができないため、複数の相続人によって共有名義とすることも少なくありません。
しかし、不動産を共有相続した場合、のちにトラブルの原因となる可能性があります。
今回は、不動産を共有相続した場合に起こりえるトラブルについて解説していきますので、不動産を相続予定の方などは、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の共有相続後の合意形成に関するトラブル

不動産を共有相続した際、管理や売却に関しての合意形成が難しくなり、トラブルに発展するケースも多く見受けられます。
なぜトラブルが起きてしまうのか、具体的に見ていきましょう。

共有相続した不動産の売却や賃貸

共有相続した不動産を売却するにあたって共有者全員の同意が必要なため、誰か1人でも賛成していない場合は売却することができません。
また、共有相続した不動産を賃貸にする場合も同様で、共有者全員の同意が得られないと実行することができないのです。
共有相続した不動産の売却や賃貸は、共有持分の割合が異なっていても、権限については皆平等となります。
たとえば、3人で共有相続したとして、1人が8割、他2人が1割づつ相続したとして、８割相続した者の権限が大きいわけではありません。
共有相続した共有物に関して、民法第251条では以下のように定められています。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない

共有相続した不動産の使用や管理

不動産の売却や賃貸以外にも、全員の同意を得られなければできないことがあります。
また、過半数の同意を得られればできること、単独でできることもありますのでチェックしていきましょう。
増改築や建て替えをする「変更行為」は、全員の同意が必要です。
また、賃貸として貸し出すことに関しては全員の同意が必要ですが、その後の賃貸借契約の締結や解除という「管理行為」は、過半数の同意があればおこなうことができます。
そして、不法占拠者に対する明け渡し請求や修理などの「保存行為」は単独の判断でおこなうことが可能です。
上記のように、不動産の使用や管理に関しては、単独でできることが限られています。

共有持分に応じて賃料が発生することもある

共有相続した不動産は、共有持分に関わらず単独で不動産の全部を使用することが可能です。
しかし、たとえば3名で相続したうちの1名が共有相続した不動産に住む場合、共有持分に応じて他の共有者に賃料相当額を支払う必要があります。
その場合、賃料額をめぐってトラブルに発展する可能性もあるのです。

共有者と連絡が取れなくなる可能性がある

不動産を共有相続する場合、疎遠になっている親族と共有することも少なくはありません。
そのような場合、突然連絡が取れなくなる可能性もありえます。
共有者と連絡が取れない場合、同意を得られないため、売却が難しくなってしまうのです。
このように、合意形成がむずかしいとトラブルが発生しやすくなりますので、疎遠となっている親族との共有相続はあまりおすすめできません。

メガ共有によって起こる不動産共有相続のトラブル

近年、不動産の相続人が100人を超える「メガ共有」というテーマを扱ったテレビ番組がありました。
相続人が100人超えというのは大袈裟と思えるかもしれませんが、誰にでも起こりえることなのです。
なぜこのようなことが起こってしまうのか、メガ共有の問題について見ていきましょう。

なぜ多くの共有者がいるのか？

相続した不動産の相続登記をおこなわずに放置しているというケースは少なくはありません。
その際、共有者が増えていくことになるのです。
たとえば、不動産所有者が亡くなった際に、最初は5人で共有相続したとします。
しかし、名義変更せずに放置した場合、その5人が亡くなった場合、それぞれの相続人で共有相続したとしたらどうなるでしょう。
各相続者につき5人の相続人がいた場合、共有相続人が25人も増えてしまうことになります。
つまり、2次相続、3次相続と共有相続を繰り返すことによって、メガ共有へと繋がってしまうのです。
報道にあったように100人越えとまではいかないものの、数十人で共有しているというケースは少なくはありません。
当然、売却が難しくなってしまうことは予想できるでしょう。
メガ相続により相続者が全国に散ってしまい、所有者の特定が難しい不動産に多数存在しています。
現在、所有者不明の土地は国内で九州以上の面積があるといわれ、土地開発などにおいて大きな社会問題となっているのです。
以上のことから、空き家問題が起こる背景として、メガ共有が原因の一つと言われています。

相続法の改正

上記のようなメガ共有が原因となり、日本には売却の難しい空き家が多数存在します。
そのような問題を解決する目的もあり、令和3年の民法改正で相続や共有制度の見直しがおこなわれました。
この改正によって、相続登記が義務化されています。
メガ共有は、相続登記をおこなわず放置していることが原因です。
相続登記が義務化されたことにより、メガ共有への発展を避けることができると考えられます。

共有不動産の共有物分割請求訴訟とは？

最後に、共有相続した不動産のトラブル例として、共有物分割請求訴訟についてご紹介します。

共有物分割請求とは？

共有物分割請求とは、不動産などを共有相続した後に、共有状態を解消することを求める権利のことです。
共有状態の解消を求めた場合、強制的に共有状態を解消しなければいけません。
共有物分割請求は、共有状態を解消する方法として、物理的に分割することが原則となっています。
不動産の共有物分割請求で共有状態を解消する方法は、以下のとおりです。

現物分割
現物分割とは、共有物を物理的に分割する方法です。
共有物分割請求は物理的に分割することが原則とされていますが、不動産の場合は物理的に分割することが難しいため、実際には現物分割はあまりおこなわれていません。

代償分割
代償分割とは、共有者の持分を他の共有者が買い取ることで共有状態を解消するという方法です。
たとえば、相続人が2人いたとして、1人は住み続けたい、もう1人は現金化したい、という場合にメリットがあります。
しかし、代償分割では金額をめぐってトラブルが起きることも少なくはありません。
原則として、当事者同士の話し合いて決めますが、決まらない場合は裁判所が選任する不動産鑑定士の鑑定価格によって決めることが可能です。

換価分割
換価分割とは、共有物を売却して持分割合に応じて分配して共有状態を解消する方法です。
共有者間の話し合いや、不動産会社に仲介に入ってもらう方法で売却したり、競売手続きをとって売却する方法もあります。

共有物分割請求訴訟

共有物分割請求は、共有者の協議によって全員の合意があれば、スムーズな分割が可能です。
しかし、協議で決定できない場合は、裁判所に適切な分割方法を決定してもらう必要があり、これを共有物分割請求訴訟といいます。
共有物分割請求訴訟は、裁判所の決定で分割がおこなわれるため、望まない分割方法を命じられる可能性もあるのです。
たとえば、競売が命じられた場合は、市場価格よりも安い価格で売却されることになります。
しかし、共有物分割請求は判決ではなく和解により終結することが多い訴訟です。
分割内容を明確にして、和解に向けて主張をおこなうことが重要といえるでしょう。

まとめ

今回は、不動産の共有相続後に起こりえるトラブル例をご紹介しました。
不動産を共有相続した場合、さまざまなトラブルが発生する可能性があり、訴訟に発展することもあるのです。
共有相続後の売却が困難となる恐れもありますので、不動産を相続する際はできるだけ単独相続か、売却して分割する方法をおすすめします。

念願のマイホームを購入する際、長く快適に過ごせる住宅を選びたいですよね。
快適な生活を実現するには、建物の断熱性能が重要です。
この記事では、これからマイホームを建築・購入する方に向けて、住宅の断熱性能について解説します。
ぜひ、参考にご覧ください。

建物の断熱性能等級とは？

建物の断熱性は、住宅選びにおいて重要な要素です。
まずは、建物の断熱性能等級について、基礎となる知識を身につけましょう。

断熱性能等級とは

断熱性能等級とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称「品確法」）にて定められている、断熱に関わる指標です。
これまでは1〜4までの等級がありましたが、2022年4月から、新たに等級5が新設されました。
具体的な基準は、以下のとおりです。

●等級5（令和4年制定）：ZEH基準相当が、この等級5に該当する。
●等級4（平成11年制定）：「次世代省エネ基準」といわれ、壁や天井以外の開口部にも断熱が必要。
●等級3（平成4年制定）：「新省エネ基準」と呼ばれ、一定レベルの省エネ性能をもつ。
●等級2（昭和55年制定）：何十年も前の基準であるため、省エネレベルは低い。
●等級1：上記以外。

等級3が制定された頃から、建物の断熱性能は向上しています。
等級3以上の住宅であれば、底冷えするような寒さを感じることはないでしょう。
なお、等級5にあたるZEH基準については、次章にて解説します。

断熱性を調べるには？

現在、建築士には、住宅の省エネ性能を説明する義務があります。
断熱性能について疑問がある場合は、自分の家を設計してくれる建築士に確認してみると良いでしょう。
また、ハウスメーカーによっては、ホームページに住宅性能等級について記載しているところがあります。
建売住宅を購入する際には、ホームページをチェックしたり、直接確認するなどして、ハウスメーカーを選ぶと良いでしょう。
中古住宅を購入する場合は、築年数を見るとある程度判断できます。
その際は、先ほどご紹介した1〜5までの断熱性能等級を参考にしてください。
「中古住宅でもある程度の断熱性能がほしい」という方は、平成28年以降に建てられた住宅（等級3基準）がおすすめです。

建物の断熱性能「ZEH」とは？

前述したように、これまで1〜4までしかなかった等級に、等級5が加わりました。
等級5の基準は、ZEH基準というものに該当します。
とはいえ、「ZEH基準ってなに？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか？
ここでは、ZEHについて解説します。

ZEHとは

ZEHとは、「Net Zero Energy House」の略称です。
「年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとなることを目指した住宅のこと」をいいます。
具体的には、壁や屋根に高性能な断熱材を使用する、LED照明を取り付ける、太陽光を取り入れるなどして、電気代がかからないようにする住宅を指します。
ZEHは、等級4よりもレベルが高く、断熱材や窓ガラスなどは、さらに高性能でなければなりません。
このZEH基準が、2022年4月に制定された「等級5」の基準にあたるのです。
また、ZEH基準よりもさらに高いグレード「ZEH＋」も存在します。

ZEHの基準

ZEH住宅を建てるには、以下のような基準を満たす必要があります。

●強化外皮基準（断熱基準）
●基準一次エネルギー消費量を20%以上削減
●再生可能エネルギー導入（太陽光発電など）
●上記3つによって、基準一次エネルギー消費量から100%削減

ZEHと断熱等級4と比較した場合

断熱性能を示す数値の1つに、Ua値というものがあります。
この数値は、熱の逃げやすさを示しており、数値が低いほど「断熱性に優れている」ということです。
Ua値の基準は地域によって異なります。
今回は、東京都を例にして見てみましょう。
東京都の場合、等級4ではUa値が0.87なのに対し、ZEHは0.6、さらにZEH＋は0.4となっています。
このように、ZEH基準は断熱等級4と比較すると、より高い基準が設定されているのです。
このZEH基準相当が、断熱等級5にあたります。

2025年4月以降は省エネ基準が義務化

現在、政府では、住宅性能の義務化が検討されています。
具体的な内容は以下のとおりです。

●2025年4月以降：すべての住宅に省エネ基準（等級4）の適合を義務化
●2030年ごろ：すべての住宅にZEH基準（等級5）の適合を義務化

ここで注意したいのが、断熱性能等級4以下の住宅です。
断熱性能等級4以下の住宅は、既存不適格建築物になる可能性があります。
既存不適格建築物の場合、建て替えや増改築をする際に、現在の基準に適合するように建築しなければなりません。
工事が高額になる可能性もあるため、これから住宅を購入する方は、断熱性能等級についても考慮する必要があります。

建物の断熱性能のHEAT20とは？

国が定める断熱性能の基準とは別に、「HEAT20」という基準があります。
まずは、HEAT20とはなんなのかを理解しておきましょう。

HEAT20とは？

HEAT20とは、建築や断熱について詳しい知識をもった人たちが集まり、発足した団体の名称です。
正式には「2020年を見据えた住宅の高断熱化技術開発委員会」といい、この委員会が定めている基準を「HEAT20基準」といいます。
HEAT20は、民間の団体であり、国が定める断熱性能の基準とは別ものです。
それでは、なぜこのような基準があるのでしょうか？
その背景には、日本の住宅の性能が、世界の基準と比べ極めて低いことにあります。
「これではいつまで経っても日本の住宅性能が向上しない」と考えた専門家たちが、問題解決のため「HEAT20」を立ち上げました。

G1.G2.G3とは？

HEAT20には、さらにグレードの高いG1.G2.G3という基準があります。
G1よりもG2、G2よりもG3というように、数字が上にいくほど、基準が厳しくなります。
どれほどの違いがあるのか、東京都を例にして「HEAT20 G1・G2・G3」のそれぞれのUa値を見てみましょう。

●HEAT20 G1：Ua値0.48[W/㎡k]
●HEAT20 G2：Ua値0.34[W/㎡k]
●HEAT20 G3：Ua値0.23[W/㎡k]

同じHEAT20基準であっても、 G1とG3では、約2倍の差があります。

HEAT20をクリアする家は1割にも満たない

高断熱高気密を目指す住宅メーカーが、このHEAT20の基準に適応した家づくりをおこなっています。
しかし、現在建っている建物で、HEAT20の基準をクリアしている住宅は、1割にも満たないというのが現状です。
まだまだ普及が進んでいないHEAT20の住宅ですが、このような基準の住宅がつくれるというのは、寒冷地に住む方にとって心強いでしょう。
これから住宅をたてる方は、HEAT20の基準も参考にしてみてはいかがでしょうか？

まとめ

今回は、建物の断熱性能について解説しました。
世界的には、まだまだ十分でない日本の住宅性能ですが、断熱性能等級5の新設により、大きく変わってくると予想されます。
また、2025年には、すべての住宅に等級4の適合が義務化される予定です。
これから住宅を建築・購入する方は、断熱性能等級についても目を配る必要があるでしょう。
住宅の購入を検討中の方、また土地を購入して住宅を建てたいとお考えの方は、弊社までお気軽にご相談ください。

諸事情があって住宅ローンが返済不可になりそうな場合は、どうすれば良いのでしょうか？
今回は、返済不可となりそうな住宅ローンの対処法や、競売と任意売却について解説します。
住宅ローンの返済に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが返済不可となりそうな場合の対処法

住宅ローンが返済不可となりそうな場合の一番の対処法は、住宅ローンの借り入れ先である金融機関に相談することです。
金融機関に相談することで、一定期間の返済猶予や返済期間の延長など、状況に合わせた返済プランに変更することができます。
また、住宅ローンの借り換えを検討することも、対処法の一つです。
しかし、どちらの対処法も、住宅ローンの滞納前に行動することが大切です。
とくに、住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンを滞納している状態では審査にとおりづらい傾向にあります。
また、疾病が原因で住宅ローンの返済が難しくなった場合は、団体信用生命保険の適用範囲を確認してみましょう。

住宅ローンが返済不可になるとどうなる？競売までの流れとは

住宅ローン返済不可の状態が続くと、金融機関から債務者に対して電話での督促や、督促状の送付などがなされます。
それでも滞納が続くと、金融機関が保証会社に残債の一括支払いを求め、一括支払いをした保証会社は、担保となる不動産の競売の申し立てをおこないます。
そして最終的には競売にかけられ、競売の落札代金でも返しきれなかった残債は一括支払いを求められます。
残債の一括支払いができない債務者は、自己破産することとなるのです。

住宅ローン返済不可でも競売は避けたい！任意売却とは？

「住宅ローンが返済不可状態になっているが、競売だけは避けたい」
そんなときは、任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、残債が残っている家を金融機関の同意を得て売却する方法で、残債を分割返済することができます。
任意売却は、一般の不動産売却に近い相場で売却できるので、競売よりも残債が少なくなり、残債の分割返済が可能であるため「自己破産リスクも下がる」というメリットがあります。
また、「物件の引き渡し日や引っ越し費用などの融通が利きやすい」のも、任意売却ならではのメリットです。
ただし、任意売却ができる期間は競売入札２日前までであるため、早めに行動することが大切です。

まとめ

今回は、返済不可となりそうな住宅ローンの対処法や、競売と任意売却について解説しました。
住宅ローンの返済が難しいと感じたら、金融機関への相談や、保険内容の確認をおこないましょう。
すでに住宅ローンの滞納が続いている場合は、任意売却を検討することをおすすめします。
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今回は、家を建てるための土地購入を検討している方にぜひ知っておいてもらいたい「建ぺい率と容積率」について解説します。
「建ぺい率・容積率とは何か」を解説したうえで、建ぺい率や容積率算出の緩和規定や条件についても説明しますのでぜひ参考にしてみてください。

建物を建てる際に知っておきたい土地の建ぺい率とは？

家などを建てるための土地には、それぞれ「建ぺい率60％・容積率160％」のように、建ぺい率と容積率の上限が定められています。
ではまず、建ぺい率とは何か、ということから解説しましょう。
建ぺい率とは、「建物を真上から見たときの、敷地面積に対する面積の割合」です。
つまり「もっとも広い床面積を持つ階層の面積が、敷地面積の何％になるか」を示したものです。
たとえば100㎡の土地に、1階の床面積が60㎡・2階の床面積が50㎡の家を建てた場合、建ぺい率は60％となります。

建物の延べ床面積を知るには容積率をチェックしよう！

建ぺい率の次は、容積率について解説しましょう。
容積率とは、「建物（家）の延床面積が、敷地面積に対してどれだけの割合があるか」示すものです。
100㎡の土地に、1階の床面積が60㎡・2階の床面積が50㎡の家を建てた場合、延床面積は110㎡。
その場合の容積率は、110％になります。

土地の建ぺい率や容積率の緩和規定や条件について知っておこう！

建ぺい率や容積率には、以下のような緩和規定や緩和のための条件があります。

建ぺい率の緩和規定（以下のいずれかの条件を満たせば建ぺい率が10％加算できる）

●土地が2つの道路に挟まれている
●土地が2つの道路の角にある
●土地が防火地域の範囲内にあり、なおかつ建物は耐火建築物または延焼防止建築物を計画している
●土地が準防火地域の範囲内にあり、なおかつ建物は耐火建築物、延焼防止建築物、準耐火建築物、準延焼防止建築物を計画している

容積率の緩和条件（以下の設備は限度まで延床面積として算定せずに済む＝容積率に反映されない）

●高さ1.4m以下のロフトやグルニエ（小屋裏収納）：直下の床面積の2分の1まで
●地下室：住宅として使用する部分の床面積の3分の1まで
●建物内車庫：建物の床面積の5分の1まで

まとめ

今回は、家を建てるための土地購入をする際にぜひ知っておいてもらいたい建ぺい率と容積率について解説しました。
購入する土地の建ぺい率と容積率を必ず事前確認し、その建ぺい率と容積率で自分が理想とする家が建てられるかどうかについても考えましょう。
私たちYouハウジングは、西京区・乙訓を中心とした物件を数多く取り扱っております。
お客様に寄り添ったお家探しができるよう全力でサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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今回は相続などで手に入れたものの、住む予定がない一戸建ての扱いについて考えていきましょう。
放置していてもいいことは何もないので「売るか貸すか」のどちらかを選ぶことになりますが、どちらを選ぶのがおすすめなのか？
ここではその判断の参考となるように、さまざまな視点で比較していきます。

一戸建てを売る？貸す？どっちが向いていそうかの視点で比較

一戸建てを売るのか貸すのかを判断する参考のひとつとなるのが、所有者の意向を確認することです。
たとえば以下のような考えや条件に当てはまる場合は、売るほうが向いている可能性が高いです。

●維持管理費の費用負担や手間をかけたくない
●住宅ローンの残債がある

そして、以下のような考えや条件に当てはまる場合は、貸すほうが向いている可能性が高いです。

●長く家賃収入を得たい
●家そのものに思い入れがあるため、完全に手放すのをためらっている

一戸建てを売る？貸す？それぞれのメリット・デメリットで比較

一戸建てを売るか貸すか、それぞれのメリット・デメリットを比較して、どちらにより魅力を感じるかを判断するという手もあります。
まず、一戸建てを売る場合のメリットは、まとまったお金が手に入るとことと、管理やメンテナンスが不要という部分が挙げられます。
そして、売る場合のデメリットは、売却して現金化するより保有していた方が相続税評価額が安くなるため、相続税対策にはならない事が挙げられます。
最後に一戸建てを貸す場合のメリットは、家賃による長期的な収入が見込めると立地条件が良く、維持管理もしっかりできていれば長く資産価値を保てるが挙げられます。
そして、一戸建てを貸す場合のデメリットは、家賃収入は絶対ではない、空室リスクがあると管理や修繕義務がともなうため、その手間や費用が負担となるが挙げられます。

一戸建てを売る？貸す？それぞれの収支を推定して比較

一戸建てを売るか貸すか、それぞれの収支をざっとシミュレーションして、金銭的な魅力度を比較するという手もあります。
売る場合のシミュレーションは、過去の近隣の類似物件取引事例や査定額などから売却価格を想定し、そこから仲介手数料の費用や譲渡所得税を差し引いて計算しましょう。
ちなみに、譲渡所得税は、譲渡所得（売却益）が出たときのみかかる税金ですが、マイホームの譲渡所得税については3,000万円の特別控除が適用できる場合が多いので、適用条件に当てはまるかどうか確認し、当てはまりそうなら控除したうえでシミュレーションしましょう。
貸す場合のシミュレーションは、近隣の類似物件などから年間家賃・共益費収入を想定し、そこから年間の管理・修繕費用（管理会社に委託する場合は年間委託料も）・火災保険料・地震保険料・固定資産税・都市計画税などを差し引いて計算しましょう。
ちなみに、収入としては家賃や共益費以外に入居時の礼金も入りますが、上記のシミュレーションでは、こまごまとした諸経費の支出は入れていませんので、礼金分は諸経費に回すぐらいに考えておくといいでしょう。

まとめ

今回は、住む予定のない一戸建てを売るか貸すかの判断の参考となるさまざまな視点での比較をご紹介しました。
どちらもメリット・デメリットはありますが、不動産に関してお悩みのことがあれば、弊社までご相談ください。
私たちYouハウジングは、西京区・乙訓を中心とした物件を数多く取り扱っております。
お客様に寄り添ったお家探しができるよう全力でサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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親が亡くなり不動産を相続した場合、不動産名義を相続した方に名義変更が必要です。
この手続きを「相続登記」と呼びます。
近年相続登記は必ずではなく相続者の任意になっているため、名義変更をしないでずっと放置している土地などが増加し、問題になっております。
この記事では、相続登記が義務化になる背景、義務化される項目や罰則内容、相続したくない場合はどうすればいいのご紹介します。

相続登記が義務化されることになった背景

なぜ相続登記が義務化になったのか、その背景には、2040年における所有者不明な土地が北海道本島の土地面積と同等の約780万haになることが予想されたからです。
この数字により、所有者不明の土地問題は深刻であることがわかります。
このように、相続登記が義務化された背景には「所有者が不明土地」の増加が挙げられます。
所有者不明土地とは所有者が分かっても転居などにより、連絡先が分からなくなったものや、土地の名義人が亡くなった後に正式に登記がおこなわれなく、年数の経過により複数人が相続人になり、すべての方に連絡するのが困難になったものなどですが、親から相続した実家を売却や活用しようと思っても、すべての相続人を探して連絡をとらないといけません。
探す手続きだけで多くの時間がかかる可能性があり、すぐに売ることはできないデメリットが生じるでしょう。
国土交通省が毎年まとめている「土地白書」の2018年版には、登記簿に記載がある土地であっても、所有者不明土地は約20.1%になっています。
2016年時点では、約410万haに達し、この大きさは九州本島の面積約367万haを上回っている状況です。
相続登記しなくても困らないという理由から放置され続けてきたことが原因になるでしょう。
そのため相続人が増え続けることで、所有者不明土地が増加してしまいました。
国の調査結果によると、相続登記がされないことなどが原因により、約20％割合の土地が所有者不明土地であることが判明しております。
相続登記をしない問題は、空き家の増加や数度の相続発生などによる権利関係の複雑化、災害復興の遅れの原因になるなど、さまざまなことが多くの社会問題になっています。

国や自治体による土地の利用したいと思ったとき

国や自治体が公共用地として土地を買収したいが、所有者が不明のためできない状態です。
災害対策工事もできなく、売買もできないため、家を建てるなどの活用もできません。

相続登記の義務化としなかった場合の罰則内容

2021年4月「相続登記の申請義務化」改正法案が可決されました。
この法改正により相続登記が義務化されることとなり、改正法は2024年までに施行される予定です。
改正法が施行されると、相続日から3年以内に相続登記の申請義務化がおこなわれます。
もし期限内に相続登記をしなかった場合、罰則10万円以下の過料が科せられます。
すでに相続登記せず放置されている土地も無関係でなく、義務化の対象になるため注意してください。
2024年まで早めの対応をしておくほうが良いでしょう。
また新たに相続人申告登記の創設され、申請義務のある方が、相続が始まったこと、自分が相続人であることを申し出ておくことで、義務を履行したものとして認められます。
資産分割協議が途中でも、先に申請しておきたいという方におすすめです。
所有権である登記名義人の氏名または名称、住所変更登記の義務づけされ、手続き期間は5年以内にしなくてはいけません。

相続登記の内容期限は3年以内

相続人が相続や遺贈で、不動産の相続人になった日から、3年以内に相続登記申請が義務化されます。
申請を怠った場合は、10万円以下の罰則が科されます。
相続登記は、今まで基本的に相続人全員でしたが、登記申請の奨励のため単独申請ができるようになりました。
万が一、相続開始から3年以内に資産分割協議が完了しなかった場合は相続登記ができません。
それを避けるために法定相続分による相続登記をする方法、自分が相続人になったことを期間内に法務局へ申請する方法で一時的に過料を免れることができます。
資産分割協議の話がまとまり、実際に不動産を取得した日から相続登記をしなければ過料の対象となるので注意が必要です。

所有者の氏名住所に変更があった場合も変更登記の義務化

相続登記により最初に名義変更があっても、その後転居により引っ越しした住所や結婚などによる氏名の変更の更新手続きをおこなわず、所有者が不明になることもあります。
そのため所有者不明を避けるため、相続登記の義務化と合わせて「住所や氏名の変更登記」についても義務化されました。
所有者が個人または法人の、氏名（名称）や住所（本店）に変更があった場合は、2年以内に変更登記が必要です。
期限内に申請しなかった場合は、5万円以下の罰則が科されます。

法務局による所有者情報取得の仕組みの制定

法改正の施行後新たに個人の方が不動産登記をする場合、生年月日など個人情報を法務局に提供が義務化されます。
法人の場合は住民基本台帳ネットワークから、名称や住所の更新を法務局が認識すると、職権で変更登記が可能です。
所有者が個人の場合は、所有者の申請がある場合のみに限られています。
住民基本台帳ネットワークシステムか商業や法人登記システムから、所有者情報が更新されたことがわかるようになり、法務局で氏名や住所など、変更登記ができる仕組みが作られます。

相続したくない土地に対して

相続した年を相続したくない時は、土地の所有権放棄の制度が利用できます。
相続により土地を取得した際、土地所有権放棄をして土地を国庫へ帰属させる（国へ返す）ことが可能です。
資産のなかには相続しても売却が難しい土地、所有していても利用方法がない土地などもでてくるでしょう。
そのような土地を相続しても、所有権を放棄できないため、固定資産税などを払い続けなければいけません。
現在の法律では土地だけを相続放棄はできないため、相続したくない土地でも、現金など相続したい財産がある場合は、土地だけの相続放棄はできません。
2024年の法改正がおこなわれると、不要な土地だけの相続放棄（所有権放棄）が認められます。
相続時に土地の所有権だけを放棄し、ほかの資産は相続することが可能になります。
相続人は負担になる可能性がある農地や山林などを手放したいときに法務局に申請して、審査を経ることで国庫にできます。
ただし、建物がある土地、境界線や所有権などの争闘を抱えている土地、道路などへの使用が予定されている政令で定められた土地などは、国庫に帰属はできません。
さらに土地を手放してから10年分に相当する管理費を、国に支払うことになります。

国庫にするためには

法務局に申請する際に、申請料がかかりますので注意してください。
承認される条件は、建物のない更地や担保権など余計な権利が付いていない土地、土壌汚染がなく、境界が明らかな土地です。
国が利用する際に、邪魔になる条件が付いていない土地のため、阻害要件がある場合は、なくす必要があります。

まとめ

いかがでしょうか、不動産の相続登記は今まで自由意志でしたが2024年には義務化になります。
相続したくない場合は、国庫にするこも可能です。
義務化の対象は、現在土地を持っていて登記されていない土地も対象となるため、早めの手続きをおすすめします。

一戸建てやマンションなどの中古住宅を購入しようか検討している方にとって、住宅ローン控除は欠かせないものです。
築年数要件が厳しくて適用条件に当てはまらず、控除を受けられない方は少なくありません。
しかし、2022年度税制改正大綱によって、2022年4月1日から緩和されます。
そこで本記事では、中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃について解説し、改正後の変化を見ていきましょう。

中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃における税制改正

税制改正の背景は経済の回復を図りつつ、住宅の購入を促進させるのが目的です。
どのような改正をおこなったのか、確認していきましょう。

住宅ローン控除の対象

2021年までの中古住宅は、「木造住宅は築20年以内、耐火構造（いわゆる鉄筋コンクリート造りのマンション）は築25年以内」が要件でした。
しかし、2022年度からは築年数要件撤廃により、「昭和57年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和されたのがポイントです。
昭和57年は1982年であるため、2021年の要件にあった築25年以内を大きく超えます。
約40年前にあたるため、築年数が古い住宅を持っている方にとって朗報といえるでしょう。
今後は税制改正によって不動産の需要が高まり、住宅ローン控除の利用ができて取引が活発になるのが予想されます。
ただし、旧耐震基準の住宅は対象外になるため、住宅ローンの控除が利用できません。

所得要件の引き下げと床面積の変更

以前は所得要件において合計所得金額の上限が3,000万円でしたが、改正によって2,000万円になりました。
また、合計所得金額が1,000万円以下の方かつ建築確認を受けた方限定で、新築住宅の床面積要件が50㎡以上から40㎡以上に緩和されています。

控除率と期間

控除率は0.7％、控除期間は10年か13年です。
条件は既存住宅だと10年、新築住宅だと13年になり、2025年までおこなわれます。
中古住宅は既存住宅に該当するため、受ける控除期間は10年です。
しかし、10年でも13年でも税率は一律になり、差額が大きくなる特徴があります。
わかりやすく伝えると、10年の総控除額のほうが13年の総控除額よりも少なく、プラスの3年間で負担が異なるのがポイントです。
中古住宅の10年だと期間が短くて助かるメリットもあれば、返済する負担が13年より大きいデメリットもあるため、捉え方次第といえるでしょう。

中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃における注意点

新築住宅と比較したとき、中古住宅を購入するときの注意点をご紹介します。
特徴を押さえておけば、次に解説する対策でスムーズに対応できるでしょう。

不具合が発生しやすい

中古住宅は築年数が経っているため、欠陥住宅になっている可能性が高いです。
建物に不具合が生じて、木材の傷みで耐震基準が下がったり、断熱材が劣化したりが挙げられます。
とくに気付きにくいのは白アリの被害で、床下や玄関、勝手口を確認しなければなりません。
他にも雨漏りの不具合は大変で、修繕費が数百万円かかるでしょう。
修繕費は安くても50万円で、高いと400万円かかり、修繕範囲によって異なります。
築年数が経過すると屋根が劣化し、雨漏りが起きやすい傾向があるため注意点です。
せっかく住宅ローン控除でお金が戻ってきても、多額の修理費がかかる可能性があります。

契約不適合責任

中古住宅の購入で契約書と異なる点があると、契約不適合責任が適用されます。
そのため、購入するときの注意点として、契約に適しているかを確認してください。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へと民法改正され、責任を負う範囲が変わりました。
たとえば不動産の売買で買主が瑕疵を知っていて購入したとき、民法改正前だと売主が責任を負う必要がありませんでした。
しかし、民法改正後によって買主が瑕疵を知っていて購入したとき、契約書と内容が異なれば契約不適合責任に適用されます。
また、不備があって買主に請求された場合、売主は修理や代替品で問題解決に当たらなければなりません。

税金面で受けられるサポートが少ない

新築住宅と中古住宅に適応できる税制を比較したとき、中古住宅で受けられる税金面のサポートは新築と比べると少ない傾向にあります。
新築住宅であれば軽減措置が適用されて税負担が軽くなり、安心して購入できる魅力があります。
しかし、中古住宅だと軽減される税金が低いか、軽減措置が適用されない可能性があるため注意が必要です。
たとえば中古住宅の不動産取得税は新築住宅よりも適用条件が厳しく、建築時期によって控除額が異なります。

中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃における対策

中古住宅はコストがかかり、なるべく安く抑えたいものです。
そこで少しでもコストを下げられるように、有効な対策をご紹介します。
住宅ローン控除で戻ってくるお金よりもはるかに安く済むため、ぜひ活用してみてください。

ホームインスペクション

ホームインスペクションを利用すれば、中古住宅の欠陥を逃さず見つけてくれるため対策になります。
ホームインスペクションとは、住宅診断士が住宅の不具合がないかを調査することです。
購入してから不具合の発見をするとトラブルが大きくなるため、有効な対策といえるでしょう。
ホームインスペクションの費用相場は診断する住宅と調査範囲によって異なりますが、約10万円前後です。
たとえば一戸建てかつ目視でできる検査だと約7万円ですが、目視で不可能な範囲の調査は約12万円します。
マンションに関しては目視で判断できない範囲は調査できないため、目視でできる調査限定で約6万円です。

瑕疵保険

多額の修理費で住宅ローン控除をしても金銭的リスクが大きいため、瑕疵保険に入るのがおすすめです。
瑕疵保険とは、住宅の瑕疵が発見されたときに必要な補修費用が、保険金で支払われる保険を指します。
売主が個人か不動産会社かによって手続きが異なるため、流れを把握しておきましょう。
大まかにご説明すると住宅瑕疵保険法人に保険加入の申込をし、対象物件に適用されるかの判断が間違いなければ加入できます。
ただし、売主が個人だと売主か買主のどちらかが検査機関に依頼する必要があり、その後は検査機関が手続きをする流れです。
売主が不動産会社だと手続きをすべて負担してくれて、仮に不動産会社が倒産しても住宅瑕疵保険法人に請求できるため問題ありません。

両方を利用する

ホームインスペクションを依頼したり瑕疵保険だけ加入したりするのではなく、両方とも利用するのがおすすめになります。
理由はお互いの問題点をカバーでき、リスクを最小限に抑えられるからです。
たとえば、断熱材の不具合や結露の発生などはホームインスペクションを利用しないと発見できません。
仮に瑕疵保険だけの加入だと万が一の損失が大きくなり、お互いの対象外となる範囲を見落としてしまいます。
そのため、費用はかかっても住宅ローン控除で戻ってくるお金より安く済むので両方を利用した方がいいでしょう。

まとめ

2022年度税制改正大綱によって、従来の適用条件と比べて変更点があります。
中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃における注意点と対策を理解し、かかってしまうコストをできるだけ抑えましょう。
とくにホームインスペクションと瑕疵保険は重要になるため、両方の利用を検討してみてください。

住宅購入する際、親から資金援助を受ける方は珍しくありません。
しかし資金援助を受けて住宅購入すれば、贈与税がかかります。
また援助額も数百万円と高額なので、親にも負担となります。
ここでは、親に資金援助を頼む方法や贈与税の非課税額の上限と措置、その注意点をご紹介します。

親から資金援助を受けて住宅購入する場合の頼み方

住宅購入する方のうち、親から資金援助を受けたと思われる方は7割以上にのぼります。
資金援助を受ける場合、親からの平均援助額は新築の場合で861万円、中古の場合で767万円です。
この平均金額からわかるとおり、資金援助は親にとって大きな負担となります。
しかし、頼み方次第では、親も納得してくれるかもしれません。
資金援助をお願いする場合、住宅購入で得られるメリットを説明することが大切です。
くわえて、資金援助にかかる贈与税などの説明をすることで、しっかりと計画を立てていることもアピールできます。

親から援助してもらったお金にかかる贈与税を非課税にする条件

まとまった金額を贈られた場合、贈与税がかかります。
しかし、親からの援助で住宅購入する場合、贈与税が非課税となる制度があります。
それが「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」です。
制度を利用するには、要件として以下の条件を満たす必要があります。

●贈与を受ける側が直系の子どもか孫であること
●贈与を受けた年を基準として翌年の3月15日には住宅購入をしていること
●翌年の3月15日までに購入した住宅に遅延なく住むこと
●贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上であること

この制度を利用すると、贈与税の非課税限度額が以下のようになります。

贈与税の非課税額の上限

●省エネ、耐震性、バリアフリーの住宅…1000万円
●上記以外の住宅…500万円

またこの措置は、所得が少ない方が一定以上の広さの家を購入する場合でも、贈与を受けた人の所得が2000万円以下の条件を満たせば適用できます。

所得が1000万円以下の方が40㎡以上の住宅購入する場合、上の非課税制度を受けられる条件

●贈与を受け取る年の合計所得金額が2000万円以下である
●対象となる家屋の床面積が40㎡以上240㎡以下である

親から援助を受けて住宅購入する際の注意点

親から援助を受けて住宅購入する場合、「住居取得等資金贈与の非課税の特例」が適用されることがあります。
しかしこの特例を使う際には、いくつか注意点があります。

住宅ローン控除と併用する場合

住宅ローン控除と併用する場合は、適用額に気を付けなければなりません。
非課税の特例に「親族から援助してもらった資金全額を新居の購入費用に使う」という条件があります。
そのため、ローンと贈与のバランスによっては、ローンの一部が控除の対象から外れます。

贈与税が0円の場合

年間の贈与総額が110万円以下であり、贈与税が0円であっても申告が必要です。
特例を利用したことで贈与税が0円になったという経緯を、税務署に伝えるためです。

まとめ

住宅購入する際、親から資金援助を受ける方は多くいます。
しかし、住宅購入の資金援助は高額であることが多く、親の負担となることも事実です。
住宅購入の資金援助を受ける予定の方は、資金援助の頼み方や、贈与税の制度について確認することをおすすめします。
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サイディングが何かを知っている方は少ないですが、その正しいメンテナンスや耐久年数などを知る方はさらに少ないのではないでしょうか。
一戸建て住宅ならではのサイディングのリフォームについて、適切におこなう時期の目安やメンテナンスをおこなわなければならない理由などを、わかりやすく解説します。

一戸建てのリフォーム知識「サイディング」とは何のこと？

サイディングとは、外壁の仕上げに使用する板状の外壁材の1つで、パネルを張り合わせる施工は工期や費用を抑え、先々のメンテナンスを楽にしてくれます。
サイディングの素材は何からできているか、4つの種類ごとに詳しくみていきましょう。

窯業系

セメント質と木質繊維などを混ぜ合わせて作られ、耐久性、耐震性、耐火性に優れた性質を持ち、一戸建て住宅の約8割が窯業系を使用しています。
レンガやタイル風など豊富なデザインから選べ、価格はほかの種類に比べると安いです。

金属系

ガルバリウム、ステンレスなどの鋼材から作られ、耐久性、断熱性、遮音性に優れた特徴を持ち、金属特有の防水性の高さは寒冷地で人気です。
デザインはシンプルなものが多かったのですが、市場を広げつつあり、最近ではデザインが増えてきています。

樹脂系

塩化ビニールを主原料に使い、アメリカ住宅の約半分のシェアを誇っているものの、まだ日本での普及率は1〜2％ほどです。
耐久性に優れ、軽い素材で作られているため、住宅への負担が少なく済む反面、遮音性には劣る部分があります。

木質系

天然の無垢材を利用し、塗装を施したうえで使用しており、木そのものの風合いや木目を楽しめるデザインが魅力です。
断熱性はあるものの、木なので防水性や耐火性がほかより劣り、購入費用とメンテナンス費用が1番高い点がデメリットとしてあげられます。

一戸建てのサイディングに適したリフォーム時期

一戸建てのサイディングは、材質が変化するほどひどく劣化してしまう前にリフォームをおこなうと、余計な補修をおこなわずに安心して長く住み続けることができます。
種類ごとの適切なリフォーム時期と主なメンテナンス内容は、下記のとおりです。

窯業系

築7～10年で、シーリングや塗装によるメンテナンスが必要になります。

金属系

築10～15年でシーリングやサビ、塗装のメンテナンスが必要になります。

樹脂系

日本での普及率は低いですが、築10～20年ほどで塗装のメンテナンスが必要になります。

木質系

築8～10年ほどで塗装のメンテナンスが必要になります。ただし塗料が劣化してきたら、木自体が劣化する前に再塗装が必要になります。

一戸建てのサイディングのリフォームに塗装が必要な理由

その理由は、日光や風雨による劣化が著しいため、定期的に塗装をしないとチョーキング、ひび割れ、カビなどが起きるからです。
塗装が薄れるだけで、外壁の防水性や耐久性は落ちていき、放置した期間が長いほど風雨や日光による侵食は激しくなっていきます。

まとめ

住宅の劣化は建てた瞬間から始まっていると考え、年に1回は色褪せやひび割れがないか、目で見て触って確かめてみてください。
劣化状態に気付くのが早いほど、メンテナンスは楽になり、住宅を長持ちさせることができるでしょう。
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マイホーム購入を検討されている方にとって、フラット35という言葉は一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。
住宅ローンの種類のひとつで、活用の仕方によってはマイホームを手に入れるのに大きな味方となってくれる一方で、利用する際に気を付けておきたい注意点もあるのです。

今回はフラット35の特徴や審査の条件、注意点を解説します。

住宅ローンを組むときに一度は耳にするフラット35とは

マイホームを購入しようと考えたとき、ほとんどの方が住宅ローンを検討するでしょう。
そのなかでも候補に挙がりやすいのがフラット35です。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンのことを指します。
わかりやすくいうと、金融機関だけでなく住宅金融支援機構という独立行政法人が介入することによって、より安心して融資が受けられるというわけです。
金利は固定金利のみになりますが、保証人の必要はなく、団体信用生命保険の加入ができない方でも融資を受けられます。
さらに耐震、バリアフリー、省エネルギーなどの条件を満たせば、一定期間金利が引き下げられるフラット35Sというプランがあることも特徴です。

借り入れを検討するときに知っておきたい審査の条件

借り入れができるかどうかの審査はどの住宅ローンにもありますが、比較的条件が優しいと考えられます。
そのため収入が安定しにくい自営業やフリーランスの方には利用しやすいかもしれません。
利用するための詳しい基準を見ていきましょう。
年齢は70歳以下で日本国籍を持つか、永住者または特別永住者の資格を持っている方が申し込みできます。
また申し込み者本人かその親族の方が居住するための住宅にのみ適用され、住宅自体にも技術基準を満たしているかの検査を通過する必要があります。
さらにすべての借り入れの年間返済額が額面年収入400万円未満であれば30％、400万円以上であれば35％以下の基準値以下であることも必要です。

契約前に知っておきたいデメリットとは

魅力が多いフラット35ですが、注意しておきたい点もあります。
大きなデメリットとしては金利が高くなりがちです。
全期間固定金利なので、同じ固定金利でも固定期間を選択するものと比べても高い傾向にあります。
頭金が1割以下の場合では、さらに金利が高くなることを忘れてはなりません。
また保証料は不要ですが、融資に対する手数料は必要となります。
そのため初期費用がかからないわけではなく、融資手数料が必要だということは覚えておきましょう。
さらに必要な書類を入手するのにお金がかかり、物件によっては10万円から20万円もの費用がかかる場合もあります。
デメリットが問題ない方はフラット35を検討することをおすすめします。

まとめ

いががでしたか。
固定金利というのは金利リスクを気にされる方にとっては大きなメリットになります。
デメリットも考慮したうえでマイホーム購入にフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。
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