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不動産売却の際に提示される買い付け交渉の条件と方法

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不動産売却の際に提示される買い付け交渉の条件と方法

カテゴリ:不動産売却

不動産売却の際に提示される買い付け交渉の条件と方法

不動産の売買を成立させるためには、購入希望者が提示する買い付け証明書をもとに、売主との間で条件を交渉し合う必要があります。
交渉内容は価格から期日、その他の特約までと幅広いですが、お互いが気持ちの良い取引を成立させるためには重要なことです。
今回は、それぞれ交渉が必要な条件について詳しくご紹介していきますので、不動産を売却する際の参考にしてみてください。

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不動産買い付けの際の価格交渉

不動産買い付けの際の価格交渉

まず、不動産を取引する際に一番の焦点となるのが価格の交渉と言えるでしょう。
市場での販売価格を決めて物件を売りに出していても、購入希望者が現れた後に交わされる買い付け証明書に記載の希望額をもとに、必ず価格の交渉がおこなわれます。
売主からしてみれば最初に設定した販売価格で売却が成立することが望ましいですが、それと同じように買主側はできる限り値下げをしてから購入を確約したいと考えるのが自然と言えるでしょう。
不動産の場合は、動く金額の規模が大きいため、値下げ交渉の額も数万円から数百万円まで幅広くなっています。
購入希望者の希望額をそのまま受け入れて値下げに応じてしまうと、売却の際にかかる費用よりも売却によって出る利益が下回ってしまうリスクもありますので、慎重に取引をする必要があります。
ここからは、価格交渉をする際のポイントをいくつかご紹介します。

手付金の値上げをする

価格の交渉の際に、物件自体の金額のほかに、もう1つ大切なのが手付金です。
手付金とは、売買契約をする際に、買主から売主へ現金で支払われるものを指します。
買主は支払った手付金を放棄することで契約の解除ができるため、手付金をある程度高い価格に設定することで互いの信頼度を上げることができ、スムーズな取引に進みやすいです。
また、手付金を高くすることで、その後の値下げ交渉にも多少応じやすくなるという利点が見込めます。

優先順位をつける

値下げを受け入れる際には、売主側が何を優先したいのかを理解しておき、買主に対して提示する必要があります。
不動産を売却する際には、税金や物件を管理するための維持費、また仲介手数料などさまざまな費用がかかります。
そのため、交渉を始める前に、売却にかかる諸費用を計算したうえでいくらまでなら値下げが可能なのかどうか把握しておくことも大切です。
また、実際に契約が成立してから引っ越しやクリーニングなどをすることを考えると、引き渡しに至るまでにある程度期間の余裕があった方が、売主側にもメリットがあると言えます。
値下げに応じる場合には、交換条件として引き渡し期間を遅らせたり、設備の補修を買主に任せることを提示するなど、売主の優先順位に基づいた譲歩をすることが大切です。
しかし、これらのポイントを押さえても売主と買主の条件がうまく噛み合わない場合などは、トラブルを生まないためにも仲介業者への相談を通して互いの希望価格のすり合わせをすることも大切です。

不動産買い付けの際の期日の交渉

不動産買い付けの際の期日の交渉

価格の次にじっくりとした話し合いが必要となるのが引き渡し時期の期日でしょう。
契約時の状況にもよりますが、基本的に買主側は契約が成立したあとはなるべく早い引き渡しを希望することが多いです。
しかし、売主側が住み替えのために物件を売りに出したうえで新築などに引っ越しをする場合には、引き渡しまで猶予期間が必要となります。
反対に、売主側はすぐに引き渡しができる場合でも、買主側がローンの審査などに時間がかかってしまう場合もあります。
売主と買主それぞれの状況によって希望する引き渡し時期が前後する可能性があるので、注意しましょう。
トラブルを避けるためにも、契約日から引き渡し時期までにかかる具体的な期間を明確にしたうえで契約を成立させることが必要です。

不動産買い付けの際の特約の交渉

不動産買い付けの際の特約の交渉

ここまでは、不動産の取引の際に一般的に交渉される価格と期日について触れてきましたが、ここからはそれらの基本的な事項とは別で交渉される特約事項についてご紹介します。
基本的に、不動産購入の際に購入希望者より提示される買い付け証明書には購入者の個人情報や物件の詳細に希望金額と条件が記載されています。
それらの基本事項にくわえて、売主と買主の希望によって取り決められる条件は、特約条件として扱われます。

住宅ローン特約

一般的に買い付けの際に提示される特約として、住宅ローン特約というものがあります。
この特約条件とは、売買契約をした後に買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合に契約を白紙にできるものを指します。
住宅ローンには事前審査と本審査があり、事前審査に通過している場合はほとんどの確率で本審査にも通過できますが、買主が事前審査をしていない場合には注意が必要です。
住宅ローンによる融資を受けられるかどうかは契約後に継続して関わる問題となりますので、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

買い替え特約

住宅ローンではなく、買主がすでに所有している不動産の売却で得た代金で物件を購入する場合もあり、その際に提示されるのが買い替え特約です。
この特約条件を受け入れる場合、もし買主の保有している物件が記載の期日までに売却が見込めなかった場合には、ここで契約する物件の代金を支払うことができないため、契約が解除されてしまいます。
売主側にとってはリスクが大きい条件のため、この特約には注意が必要です。
すでに売却済みの場合や、売却の見通しが立っている場合以外は、条件を見直したうえで契約ができるかどうか交渉するようにしましょう。

現状渡し

現状渡しとは、買主が希望する大幅な値下げの代わりに、物件を現状のまま引き渡すという交換条件のような特約です。
とくに売主が家の住み替えで物件を売りに出している場合には、残った不要な家具や家電を処理する必要があり、それらの雑務を買主が引き受けることによって売主の手間が省ける分、メリットがあると言えるでしょう。
値下げ希望金額と照らし合わせながら受け入れることが重要ですが、契約成立後のスムーズな引き渡しにも繋がるため、互いに利点がある特約と言えます。

周辺環境への容認事項

これまでにご紹介してきた特約は比較的頻繁に提示される条件ですが、それ以外にも話し合うべき点として、物件の周辺環境に関する事項があります。
たとえば、取引される不動産の周辺に工場がある場合には、騒音や排気ガスなどの問題が考えられます。
工場などにかかわらず、物件の近くに高圧送電線がある場合には自然災害による損害を受けるリスクが高まることが考えられます。
一戸建ての場合には、敷地や隣地との関係も重要となります。
売主が事前交渉の際にそれらの注意点に触れないまま契約が成立してしまうと、周辺の環境によって生じた損害の責任を問われてしまうことがあります。
物件に付随するそのような問題点を事前に確認したうえで契約を結ぶことで、その後の売主の責任が問われることはなくなります。
また、住み始める前にそれらの欠点を知っておくことで、買主もギャップを感じることなく生活することができるので、できる限りの説明はしておく必要があると言えるでしょう。

まとめ

不動産の取引は、売主側にとっても買主側にとっても非常に大きな金額が動く交渉となります。
優先するべき事項や譲ることができる事項を見直したうえで、互いに納得のいくように進めていく必要があります。
契約後にトラブルを生むことがないような気持ちの良い取引を成立させるためにも、細かいところまでじっくりと話し合いをしていきましょう。

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