一戸建てやマンションなどの中古住宅を購入しようか検討している方にとって、住宅ローン控除は欠かせないものです。
築年数要件が厳しくて適用条件に当てはまらず、控除を受けられない方は少なくありません。
しかし、2022年度税制改正大綱によって、2022年4月1日から緩和されます。
そこで本記事では、中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃について解説し、改正後の変化を見ていきましょう。
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弊社へのお問い合わせはこちら中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃における税制改正
税制改正の背景は経済の回復を図りつつ、住宅の購入を促進させるのが目的です。
どのような改正をおこなったのか、確認していきましょう。
住宅ローン控除の対象
2021年までの中古住宅は、「木造住宅は築20年以内、耐火構造（いわゆる鉄筋コンクリート造りのマンション）は築25年以内」が要件でした。
しかし、2022年度からは築年数要件撤廃により、「昭和57年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和されたのがポイントです。
昭和57年は1982年であるため、2021年の要件にあった築25年以内を大きく超えます。
約40年前にあたるため、築年数が古い住宅を持っている方にとって朗報といえるでしょう。
今後は税制改正によって不動産の需要が高まり、住宅ローン控除の利用ができて取引が活発になるのが予想されます。
ただし、旧耐震基準の住宅は対象外になるため、住宅ローンの控除が利用できません。
所得要件の引き下げと床面積の変更
以前は所得要件において合計所得金額の上限が3,000万円でしたが、改正によって2,000万円になりました。
また、合計所得金額が1,000万円以下の方かつ建築確認を受けた方限定で、新築住宅の床面積要件が50㎡以上から40㎡以上に緩和されています。
控除率と期間
控除率は0.7％、控除期間は10年か13年です。
条件は既存住宅だと10年、新築住宅だと13年になり、2025年までおこなわれます。
中古住宅は既存住宅に該当するため、受ける控除期間は10年です。
しかし、10年でも13年でも税率は一律になり、差額が大きくなる特徴があります。
わかりやすく伝えると、10年の総控除額のほうが13年の総控除額よりも少なく、プラスの3年間で負担が異なるのがポイントです。
中古住宅の10年だと期間が短くて助かるメリットもあれば、返済する負担が13年より大きいデメリットもあるため、捉え方次第といえるでしょう。
中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃における注意点
新築住宅と比較したとき、中古住宅を購入するときの注意点をご紹介します。
特徴を押さえておけば、次に解説する対策でスムーズに対応できるでしょう。
不具合が発生しやすい
中古住宅は築年数が経っているため、欠陥住宅になっている可能性が高いです。
建物に不具合が生じて、木材の傷みで耐震基準が下がったり、断熱材が劣化したりが挙げられます。
とくに気付きにくいのは白アリの被害で、床下や玄関、勝手口を確認しなければなりません。
他にも雨漏りの不具合は大変で、修繕費が数百万円かかるでしょう。
修繕費は安くても50万円で、高いと400万円かかり、修繕範囲によって異なります。
築年数が経過すると屋根が劣化し、雨漏りが起きやすい傾向があるため注意点です。
せっかく住宅ローン控除でお金が戻ってきても、多額の修理費がかかる可能性があります。
契約不適合責任
中古住宅の購入で契約書と異なる点があると、契約不適合責任が適用されます。
そのため、購入するときの注意点として、契約に適しているかを確認してください。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へと民法改正され、責任を負う範囲が変わりました。
たとえば不動産の売買で買主が瑕疵を知っていて購入したとき、民法改正前だと売主が責任を負う必要がありませんでした。
しかし、民法改正後によって買主が瑕疵を知っていて購入したとき、契約書と内容が異なれば契約不適合責任に適用されます。
また、不備があって買主に請求された場合、売主は修理や代替品で問題解決に当たらなければなりません。
税金面で受けられるサポートが少ない
新築住宅と中古住宅に適応できる税制を比較したとき、中古住宅で受けられる税金面のサポートは新築と比べると少ない傾向にあります。
新築住宅であれば軽減措置が適用されて税負担が軽くなり、安心して購入できる魅力があります。
しかし、中古住宅だと軽減される税金が低いか、軽減措置が適用されない可能性があるため注意が必要です。
たとえば中古住宅の不動産取得税は新築住宅よりも適用条件が厳しく、建築時期によって控除額が異なります。
中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃における対策
中古住宅はコストがかかり、なるべく安く抑えたいものです。
そこで少しでもコストを下げられるように、有効な対策をご紹介します。
住宅ローン控除で戻ってくるお金よりもはるかに安く済むため、ぜひ活用してみてください。
ホームインスペクション
ホームインスペクションを利用すれば、中古住宅の欠陥を逃さず見つけてくれるため対策になります。
ホームインスペクションとは、住宅診断士が住宅の不具合がないかを調査することです。
購入してから不具合の発見をするとトラブルが大きくなるため、有効な対策といえるでしょう。
ホームインスペクションの費用相場は診断する住宅と調査範囲によって異なりますが、約10万円前後です。
たとえば一戸建てかつ目視でできる検査だと約7万円ですが、目視で不可能な範囲の調査は約12万円します。
マンションに関しては目視で判断できない範囲は調査できないため、目視でできる調査限定で約6万円です。
瑕疵保険
多額の修理費で住宅ローン控除をしても金銭的リスクが大きいため、瑕疵保険に入るのがおすすめです。
瑕疵保険とは、住宅の瑕疵が発見されたときに必要な補修費用が、保険金で支払われる保険を指します。
売主が個人か不動産会社かによって手続きが異なるため、流れを把握しておきましょう。
大まかにご説明すると住宅瑕疵保険法人に保険加入の申込をし、対象物件に適用されるかの判断が間違いなければ加入できます。
ただし、売主が個人だと売主か買主のどちらかが検査機関に依頼する必要があり、その後は検査機関が手続きをする流れです。
売主が不動産会社だと手続きをすべて負担してくれて、仮に不動産会社が倒産しても住宅瑕疵保険法人に請求できるため問題ありません。
両方を利用する
ホームインスペクションを依頼したり瑕疵保険だけ加入したりするのではなく、両方とも利用するのがおすすめになります。
理由はお互いの問題点をカバーでき、リスクを最小限に抑えられるからです。
たとえば、断熱材の不具合や結露の発生などはホームインスペクションを利用しないと発見できません。
仮に瑕疵保険だけの加入だと万が一の損失が大きくなり、お互いの対象外となる範囲を見落としてしまいます。
そのため、費用はかかっても住宅ローン控除で戻ってくるお金より安く済むので両方を利用した方がいいでしょう。
まとめ
2022年度税制改正大綱によって、従来の適用条件と比べて変更点があります。
中古住宅と住宅ローン控除の築年数要件撤廃における注意点と対策を理解し、かかってしまうコストをできるだけ抑えましょう。
とくにホームインスペクションと瑕疵保険は重要になるため、両方の利用を検討してみてください。
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