テラスハウスと呼ばれる連棟式住宅の売却は、一戸建てや集合住宅に比べて難しいとされています。
今回は、テラスハウスとはどのような物件を指すのかの解説と、その売却を難しくしてしまう理由についての詳しい解説と、スムーズに処分するための方法についてご紹介していきます。
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まずテラスハウスとは、複数の住戸が繋がった状態になっている建物を指します。
テラスハウスという呼び名は近年になって頻繁に使われるようになりましたが、長屋式住宅や連棟式住宅と同じものを意味します。
アパートやマンションなどの共同住宅と同じ括りで扱われることが多いテラスハウスですが、一番の違いは、それぞれ壁で隔てられた住宅に別のドアがあるため、マンションなどのように共用のエントランスや廊下がないことです。
テラスハウスという単語だけ耳にするとおしゃれな家を想像しますが、実際には昭和時代に建てられた物件が多く、売却するのが難しいことで広く知られています。
そもそも、テラスハウスとは建物そのものが1つの壁で繋がっていることから、複数の家族が同じタイミングで住むことを想定して建てられています。
そのため、そのうちの1つだけを売却してもなかなか買い手がつかないのが現状となっています。
テラスハウスは再構築が難しい
ここからは、テラスハウスの売却を難しくしてしまう理由として再構築を例に挙げながら具体的に解説していきます。
先ほどにも触れたように、テラスハウスが多く建てられていたのは昭和の頃が多く、建設から数十年経ってしまっていることもあり住人全員が同じタイミングで引っ越しを検討することもなければ、再構築をすることも独断では決められません。
そのため、売りに出す際に再構築を前提とする場合には、繋がっている隣家と建物自体を引き離す必要があります。
一見、引き離すだけなら問題のないように感じられるかもしれませんが、連棟式住宅の場合にはこの引き離しの工事がとても難しいとされています。
問題となるのは工事自体が可能かどうかだけではなく、建設当時と現代で建築基準法などの法律が変わってしまっている恐れもあり、引き離しをおこなうことで法律に違反してしまう場合には、再構築が不可能となります。
たとえば、長屋式の場合には道路に接している敷地の範囲が2m以上であれば建築物として認められますが、これを引き離し1つの建物とする場合には、接道範囲が4m以上必要となるなど、工事が複雑になってしまいます。
工事の可否にかかわらず、隣家の住人に引き離しを承諾してもらうための交渉が必要だったり、特殊な構造であることから工事にかかる費用も高くなるため、通常の不動産の売却よりも手間も費用もかかってしまいます。
また、一般的にテラスハウスは通常の一戸建てなどの物件に比べて売値が安いため、リスクに対して得られる額が少なくなる可能性が高いことも売りにくい要因として挙げられます。
テラスハウスの売却が難しい理由：住宅ローンの審査
再構築の問題だけではなく、テラスハウスの売却を難しくする要因として、住宅ローンを組むのが難しいことも挙げられます。
買主が住宅の購入を検討する際には、費用を工面するために住宅ローンを借り入れることが一般的です。
しかしテラスハウスには、その住宅ローンの審査にとおりにくい要素が多くあります。
まず、先ほどにも解説した再構築ができないというデメリットは、ローンの審査という面でもマイナスとして捉えられてしまいます。
老朽化した長屋式の物件を再構築ができないとなると、自ずとその物件の価値は下がってしまいます。
それだけではなく、建設当時には法的に問題がなかった物件でも、現在の建築基準法では認められない構造を秘めている可能性があり、その場合には物件そのものが既存不適格という扱いをされ、ローンの審査に通らなくなってしまいます。
これらの老朽化の側面に限らず、長屋の物件は特殊な構造が多いため、一戸建てとして十分な担保評価が得られないことも要因として挙げられます。
担保評価が低いと見なされてしまった物件は、基本的に住宅ローンの対象外とされてしまいます。
このような理由から、もし購入希望者が現れてもローンを利用することができないという理由から購入を諦めてしまい、売れにくさに繋がってしまいます。
売却が難しいテラスハウスの処分方法
ここまではテラスハウスの売却の難しさについてご紹介してきました。
売れにくい理由はたくさんありますが、それでは長屋を手放したい時にはどう行った方法で手放すべきなのでしょうか？
ここからはそのような疑問に対して、テラスハウスを処分するための方法についていくつかご紹介していきます。
隣を買い取ってまとめて売りに出す方法
長屋式の売却を難しくするのは、再構築の際に隣家の住人の承諾が必要となる点です。
しかし、隣家を買い取って長屋ごとそのまま売却するという方法を利用することで、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
そのためには隣家に住む住人にも住宅を手放してもらう必要があり、買取金額や条件などを十分に交渉する必要があります。
また、買取をするためにある程度のまとまった資金が必要となりますので、十分に注意が必要です。
この方法は住戸の数が多い場合には難しいですが、2戸や3戸のみからなる住宅の場合には、現実的な方法と言えるでしょう。
また、資金の都合上買取ができない場合には、反対に隣家の住人に買取を打診するという方法もあります。
しかし、この場合には隣家の住人に十分な資金があることが前提となります。
また、隣家の住人が買い取ることを元々検討していない場合には、メリットはあってもなかなか交渉をするのが難しく、トラブルにも繋がりかねないので、隣家との関係性を考えたうえで検討することをお勧めします。
最近では古民家に住みたいという人も増えてきているため、長屋をすべて買い取ったうえで適切な改装工事をおこなうことで物件の価値自体を上げることにも繋がるでしょう。
必ずしも売主がリノベーションをしたうえで売りに出す必要はないので、そのまま売却するだけでも、買主にとってはリノベーションがしやすく物件の活用方法も幅広くなるので、十分メリットとして考えられます。
1戸のみを売りに出すよりも売れやすくなる可能性が高く、スムーズな取引が期待できますので、1つの方法として視野に入れておくのも良いかもしれません。
不動産買取を利用する方法
仲介を利用して買主を見つける場合、買主が見つかるまで維持費や税金がかかる上、いつ売れるのか見通しが立たないためリスクが大きいと言えます。
この場合には、仲介ではなく不動産会社に買取を依頼してしまうというのも1つの方法として考えられます。
不動産買取の場合には、個人で設定した売却価格のおよそ7割ほどの価格となってしまうことが一般的ですが、実際に仲介を利用して市場に出す場合にも、買主との価格交渉がおこなわれることが一般的です。
価格交渉で売値が想定より下がってしまうことを考えると、不動産買取での売却価格はデメリットとはなりにくいでしょう。
売却が成立するまでの期間にかかる費用などを考えても効率的と言えますので、すぐに売却をすませたいという場合には、買取での取引がおすすめです。
まとめ
さまざまな角度からテラスハウスの売却の難しさについてご紹介してきましたが、どんなに売りにくい物件でも、必ず手放す方法はあります。
物件の状態や売りに出す際の条件などを考えたうえで、よりその物件に適切な処分方法を探してみてください。
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