不動産を売却した時に得られる利益には、譲渡所得税という税金がかせられます。
しかし、不動産の売却価格すべてに譲渡所得税がかかるわけではなく、あくまで、利益にのみ税金がかかります。
そのため、譲渡費用と取得費を引いて本当の利益を計算して出します。
今回は、譲渡費用と取得費の意味と売却価格から引く計算方法を解説します。
不動産売却時の譲渡費用と取得費とは？
譲渡費用と取得費に関してそれぞれ解説します。
売却するときに支払う譲渡費用とは？
売却時に支払った仲介手数料、契約書の印紙代、登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）、広告料、測量費、不動産鑑定料、譲渡のために支払った立退料、土地等を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用、及び取り壊した建物の取得費相当額、売買契約後に更に有利な条件で他に売却するために支出する解約違約金などです。
譲渡費用に該当しない物は、不動産所有期間の維持管理費などです。
また、引越し費用、固定資産税なども含まれません。
不動産を取得する時に支払う取得費とは？
不動産の購入代金や購入時の仲介手数料、リフォーム代金も該当します。
取得費の計算方法は2種類あり、実額法と概算法どちらも計算し、より金額が大きい方を選択できます。
「実額法」は、実際に支払った金額を計算して取得費を出す方法で、契約書や領収書、請求書が必要になります。
また、建物の建築費から減価償却費相当額を引いて計算します。
建物は年数の経過によって劣化し価値が下がっていくので、その分を控除します。
土地に関しては、経年劣化の概念がないため、減価償却費の計算は不要になります。
「概算法」は、購入したときの金額ではなく、売却予定の譲渡価格から取得費を計算する方法で、譲渡価格の5％として計算します。
不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法
不動産売却時に売却価格から譲渡費用と取得費を引いた金額に譲渡所得税がかかります。
譲渡所得の計算式は、譲渡所得= 不動産の売却価格 - （取得費 ＋譲渡費用）
譲渡所得を出したら、次に税率を計算します。
譲渡所得の税率は、物件の所有期間が5年を超えている長期保有か、5年未満の短期保有かによって変わります。
短期譲渡所得は、税率39%(所得税 30% 、住民税 9%)です。
長期譲渡所得は、20%(所得税 15% 、住民税 5%)です。
税率がでたら、譲渡所得額に税率を掛けて譲渡所得税額を計算します。
