不動産を売却する際、不動産会社に依頼することが一般的ですよね。
しかし、不動産に依頼できるのは仲介だけではないのです。
「不動産買取」という言葉を聞いたことはありませんか？
一言でいうと、不動産会社が直接買取ってくれるという契約です。
この記事では、不動産会社へ依頼する不動産の仲介と買取についての流れや違いなどをご紹介していきます。
これから不動産売却の予定がある方は、ぜひ参考にしてください。
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冒頭でもお伝えしましたが、不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼することが多いでしょう。
しかし、不動産を売却する際、仲介の他に買取という売却方法があります。
どちらも売却することには変わりはないのですが、契約までの流れが違うのです。
最初に、不動産仲介と不動産買取の流れについて解説していきます。
不動産仲介の流れについて
不動産仲介の流れは大きく、以下の通りです。
●査定を依頼する
●査定価格が決まる
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●不動産会社による販売活動がおこなわれる
●買主がみつかる
●売買契約を結ぶ
●引渡をして終了
物件が売れるまでの流れは上記が一般的ですが、売れるタイミングは3か月が目安です。
なぜ3か月なのかというと、不動産の媒介契約「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つのうち、「専属専任媒介解約」と「専任媒介契約」の２つの契約期間が3か月と期限が決まっているからです。
もうひとつの契約は、とくに契約期間はありませんので、買主が見つかるまでは契約しておくことが可能となっています。
しかし、契約期間に期限がある他の２つの契約とは違い、募集や広告活動にあまり力が入らないというのが現実です。
立地がよく人気の物件は、一般媒介契約でもすぐに売れる傾向がありますが、立地があまり良くはないなどの売りづらい物件は、専任媒介契約や専属専任媒介契約で契約するほうが良い場合もあります。
不動産買取の流れ
不動産買取の流れは以下の通りです。
●査定を依頼する
●査定額が決まる
●不動産会社と売買契約を結ぶ
●引渡をして終了
仲介の流れと比較するとわかりすいのですが、査定後に直接不動産会社と売買契約を結びますので、販売活動をおこなって買主を見つけるという工程が省かれることになります。
不動産仲介と不動産買取の買主の違いについて
買主の違いについて
前項でも触れましたが、不動産仲介と不動産買取の大きな違いは、買主が違うということです。
不動産仲介の場合、住居用、事務所用、投資用など用途は違いますが、仲介を依頼した不動産以外の、個人や法人が買主となります。
つまり、媒介契約を結んだ不動産会社の他の第三者となるわけです。
一方、不動産買取の場合は、不動産会社が買主となります。
不動産買取の査定をした不動産会社が直接買い取るという契約です。
不動産仲介の場合は、依頼する際に買主が誰かわからない、という状態で依頼しますが、不動産買取の場合は買取ってほしい不動産会社に直接依頼をすることになります。
それでは、両者の大きな違いである、販売活動をおこなわないということに関しては、どのような違いがあるのでしょうか。
販売活動をおこなわないことによる具体的な違いとは？
不動産仲介の場合、販売活動をおこなって買主を探しますが、媒介契約の種類によって販売活動の内容が異なります。
まずは、一般媒介契約の販売活動ですが、ホームページや不動産ポータルサイトへの広告活動がメインです。
一般の方からお問い合わせが来た場合に対応するという流れです。
一方の、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、レインズと呼ばれる不動産会社のネットワークシステムに掲載する義務があります。
レインズは、不動産業者が利用することのできるシステムで、一般の方は閲覧できません。
ただし、売主に限っては自分の物件の掲載情報のみ閲覧することができます。
買主に依頼された不動産会社から、お問い合わせがきますので、売りづらいような不動産でも買主が見つかりやすくなるのがメリットでしょう。
どの媒介契約だとしても、住みながら買主を見つける際は、売主候補の内見対応をしなくてはいけません。
すぐに買主が見つかれば良いですが、なかなか見つからないという場合は、多くの対応が必要になる場合もあります。
内見の際に、時間を合わせたり、掃除をしたりと、何回も続くと結構大変ですよね。
不動産買取の場合は、販売活動における対応がひとつもないのがメリットでしょう。
不動産仲介と不動産売買のそれぞれのデメリットについて
最後に、不動産を売却する際の仲介と買取について、それぞれのデメリットをご紹介します。
不動産仲介のデメリット
不動産仲介で考えられるデメリットは、主に以下の４つです。
●買主が見つからないと売却ができない
●買主が見つかっても現金が手元に入るのが遅くなる可能性がある
●仲介手数料が発生する
●囲いこみ被害にあう可能性もある
●売却していることが知られてしまう
不動産仲介の1番のデメリットは、買主がいつ見つかるのかがわからないという点です。
すぐに見つかるケースもあれば、1年間見つからないというケースもあります。
つまり、買主が見つからない限り売却ができないということがデメリットです。
また、買主が決まったあと、現金を受取るまでに時間がかかるというケースもあります。
また、仲介手数料が発生するのは当たり前ですが、金額が大きいのでデメリットと感じる方もいらっしゃるでしょう。
また、仲介を依頼する不動産会社の選び方を間違えると、囲いこみという被害にあってしまう可能性もあります。
囲いこみとは、自社で両手仲介をしたいために、レインズに公開しなかったり、問い合わせがきても断ったりすることです。
この被害にあうと、自社で値引きしてでも買主を見つけるということがあるため、売却金額が下がる可能性があります。
こうした被害にあわないためには、レインズに登録されているのか、売主自身もチェックする方法がありますが、なかなか手間と時間がかかるでしょう。
そのため、信頼できる不動産会社や営業マンに依頼することが1番といえます。
また、近隣の方に不動産を売却中であることを知られる可能性もあります。
不動産買取のデメリット
不動産買取で考えられるデメリットは、以下の1つがとても大きいです。
仲介に比べて売却金額が低くなる可能性がある
不動産買取の最大のデメリットは、仲介に比べて売却金額が低くなるということです。
一般的な市場に出ているような売却価格相場の、約50～80％程度の価格となります。
なぜ、一般的な市場価格より低くなってしまうのは、どのような理由があるのでしょうか。
不動産会社は、買取をおこなったあと、リノベーションをして売り出すことがほとんどです。
市場にでている価格で買取ってしまうと、赤字になってしまう恐れがあるため、査定価格を低く見積もることになります。
しかし、何かしらの事情があって不動産を早く売却したい方や、すぐに現金化したい方、売却したことを他人に知られたくないという方は、不動産買取に向いているといえます。
逆に、急いで売却する必要性がなく、できるだけ高い金額で売却したいという方は、不動産仲介のほうが向いているでしょう。
まとめ
今回は、不動産仲介と不動産買取の違いを解説しました。
それぞれに特徴があり、メリット・デメリットがあります。
基本的に性質が異なりますので、不動産の売却を検討する際は、どちらが合っているのかを検討しやすいと思います。
不動産売却を検討中の方は、どちらの方法が良いのか、しっかり確認してみましょう。
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