不動産売却における専任媒介契約とは？メリット・デメリットや注意点は？

所有する不動産を売却するとき、不動産会社に仲介を依頼することが多いですよね。
不動産会社に仲介を依頼すると、売却のための宣伝活動や営業活動をおこなってもらえるので売却もスムーズに進みます。
そこで今回は不動産会社との契約形態の１つである専任媒介契約を取り上げ、専任媒介契約とはどんなものなのか、またどんなメリット・デメリットや注意点があるのかを分かりやすくご紹介します。
これから不動産を売却しようとお考えの方に役立つ情報となっていますので、ぜひご一読ください。

不動産売却のにおける専任媒介契約とはどんなもの？

不動産を売却するときに不動産会社に仲介を依頼する場合、以下の３種類からもっとも希望に合った契約形態を選びます。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

今回はそのなかでも、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間に位置する専任媒介契約について詳しくご紹介します。
専任媒介契約とは、制約がもっとも少なく自由度の高い一般媒介契約と制約がもっとも厳しい専属専任媒介契約の間に位置する契約形態です。

専任媒介契約の特徴とは？専属専任媒介契約との違いは？

ここでは専任媒介契約と混同されやすい専属専任媒介契約との違いについても触れながら、専任媒介契約とはどんな特徴があるのか見てみましょう。

契約できる不動産会社は１社のみ
専任媒介契約で契約できる不動産会社は、専属専任媒介契約と同様、１社のみに限られます。
もしもほかの不動産会社と重複して契約した場合、違約金が発生してしまうので、契約する不動産会社は慎重に選びましょう。

自分で買い手を見つけることが可能
専任媒介契約では、売主自ら買い手を見つけて個人間で売買契約を結ぶことが可能です。
ただし不動産会社による宣伝活動や営業活動に要した費用を請求されることがあるので、事前に確認しておきましょう。
ちなみに、より制約の厳しい専属専任媒介契約では売主が買い手を見つけることはできず、もしも個人間契約することになった場合は違約金が発生します。

物件の販売状況報告義務は2週間に１回以上
不動産会社が売主に対して物件の販売状況を知らせる営業活動報告書の提出義務は、２週間に１回以上となっています。
一方、専属専任媒介契約では１週間に１回以上と、報告義務の頻度がより高くなっています。

レインズへの登録は7日以内
レインズ（REINS）とは、国土交通省が定めた全国４エリア（東日本・中部・近畿・西日本）で運営されている不動産流通標準情報システムです。
レインズに加盟している不動産会社であれば最新の物件情報をオンラインで検索・閲覧できるため、レインズへの登録は販売促進に大きく貢献します。
専任媒介契約では依頼された物件情報を７日以内に、より制約の厳しい専属専任媒介契約では5日以内に登録することが義務付けられています。

不動産売却で専任媒介契約を選ぶメリット・デメリットとは？

不動産を売却するときの契約形態の１つ、専任媒介契約とはどういった特徴があるのか、大まかにわかったところで、ここではさらに具体的にメリットとデメリットを挙げてみましょう。

専任媒介契約のメリット

メリット①販売活動を積極的におこなってもらえる
専任媒介契約は1社に限った不動産会社との契約のため、宣伝費をかけて積極的に営業活動をおこなってもらえるメリットがあります。

メリット②販売状況を把握しやすい
上記のとおり専任媒介契約では２週間に１度、営業活動報告書の提出が義務付けられているため物件の販売状況を把握しやすく、安心して売却動向を見守ることができます。

メリット③買い手を自分で見つけられる
１社の不動産会社に依頼しながら、自分でも買い手を見つけられるのは専任媒介契約の大きなメリットでしょう。
前述のように場合によっては宣伝費などを請求されることになりますが、個人間契約が成立すれば仲介手数料はかからず、専属専任媒介契約のような違約金も発生しないので安心です。

専任媒介契約のデメリット

デメリット①1社の不動産会社の力量任せになる
専任媒介契約は複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約と違って1社のみとの契約となるため、不動産会社選びがとても重要になってきます。
売却したい物件の魅力をしっかり伝えてくれる担当者でなければ、なかなか売却できずに時間だけが経ってしまう事態にもなりかねません。

デメリット②囲い込みがおこなわれるケースもある
囲い込みとは仲介を依頼された不動産会社が物件情報を故意に独占して、自社で成約できるようにすること。
レインズに登録しなかったり、レインズに登録しても他社からの問い合わせに「契約の予定がある」などとウソをついたりして物件紹介を断る悪質な行為です。
囲い込みがおこなわれると販売の機会を逃したり、売却期間が延びてしまったり、売主にとって不利になるので注意しましょう。
こちらの対策としては、専任媒介契約で失敗しないための注意点として後述します。

専任媒介契約による不動産売却で失敗しないための注意点とは？

上記のようなメリット・デメリットをふまえ、最後に専任媒介契約で失敗しないための主な注意点を確認しておきましょう。

注意点①不動産会社の宣伝活動内容を把握する

専任媒介契約を結ぶと、仲介を担当する不動産会社によってインターネットやチラシなどによる宣伝活動がおこなわれます。
宣伝活動が十分におこなわれないと物件情報が購入希望者の目に留まらず売却失敗につながるので、不動産会社が展開している広告の方法についてもしっかり把握し、効果が出ないようなら広告手段を変えるなど担当者と相談してみましょう。

注意点②囲い込みがおこなわれていないか確認する

前述のとおり、万が一にも不動産会社による囲い込みがおこなわれると不動産売却に多大な支障をきたします。
専任媒介契約を結んだら、必ずレインズから発行される登録証明書を受け取りましょう。
さらに登録証明書に記載されているIDとパスワードを使ってレインズの取引情報管理を閲覧し、購入申し込みの有無や売却活動の進捗状況を把握しておくことも囲い込みを防ぐポイントです。

注意点③売却期間が長引いたら自分でできる改善点を見つける

仲介を担当する不動産会社の宣伝活動やレインズ登録などが適切におこなわれているにもかかわらず、不動産の売却がなかなかうまく進まないと思ったら、自分でできる改善点を探ってみましょう。
たとえば宣伝活動に使っている物件写真は暗かったりぼやけたりせず、魅力を十分に伝えられているか、写真の枚数は適切か、といったことも売却成功・失敗の決め手になります。
さらにレインズに登録する図面や間取り図も、わかりやすく見やすいものにするとアピール度がアップ！
それでも売却が思うように進まない場合は、周辺相場より売却価格が高くなっていないかも確認し、思いきって値下げを検討するのも売却失敗を回避する1つの手段です。

まとめ

今回は不動産売却で不動産会社と結ぶ契約のなかでも、とくに専任媒介契約にポイントを絞ってご紹介しました。
専任媒介契約とは一般媒介契約よりも制約が厳しく、専属専任媒介契約よりも制約が少ない契約形態です。
一般媒介契約や専属専任媒介契約と比べてメリットもデメリットもありますが、制約内容をきちんと理解し、注意点に留意することで不動産の売却成功に大きく貢献することもあります。
これから不動産を売却しようとお考えの方は、不動産会社による報告書やレインズ登録の義務がありながら、買い手を自分で見つけることもできる専任媒介契約を検討してみてはいかがでしょうか？