住宅ローンの残債が残っている場合でも買い替えは可能？資金計画や流れについて解説

住宅の買い替えには売り先行や買い先行などいくつかのパターンがありますが、住宅ローンの残債が残っている状態で買い替えは実行できるのでしょうか。
今回はローンの残債が残っている状態での買い替えが可能なのか、実行する際の資金計画はどうなるのか、具体的な買い替えの流れはいかようなものなのかを紹介していきます。
現実問題として、住宅ローンがある状態での買い替えができるのかをまずは見ていきましょう。

住宅ローンの残債が残っている場合でも買い替えは可能？

まだ残っている借入金を表す残債は残存債務の略であり、この残債が残っているとローンでは障害になってしまうと考えるのが一般的です。
そこで、この住宅ローン残債がある状態ではそもそも買い替えができるのかどうかを見ていきましょう。

売却代金などを活用して完済で買い替え可能

結論を記載すると、住宅ローンの残債がある状態での住み替えは難しいため基本的にはローンの完済を優先する必要があります。
住宅ローンがある家は担保として抵当権が設定されているため、この抵当権がある状態の家は買い手がつかない状態になってしまうのです。
それでも二重ローンや住み替えローンを活用すれば買い替えはできますので、完済が難しい方はそちらを選びましょう。

残債あり買い替えでも税制優遇が存在する

住宅ローンの残債がある買い替えでも、条件をいくつか満たすことで税制優遇をうけることができます。
たとえば、売却価格よりも高い家を購入する場合だと本来ならば発生するはずの譲渡所得の課税が買い替えた物件を手放すタイミングにずれます。
これも特例の一種で通称「買い替え特例」と呼ばれる「特定の居住用財産の買換えの特例」に該当するのです。
ただし、あくまでも次回の売却タイミングにずれ込んでいるだけなので、そのときに譲渡所得が追加される点は要注意です。
他にも、住宅を手放すことで条件を満たせば「3,000万円特別控除」を受けられます。
こちらは売却したときの価格が購入価格よりも上回り譲与所得が発生したときに適応できる特例で、3,000万円まで非課税にすることができるのです。
ただし、「3,000万円特別控除」と「買い替え特例」は同時にうけることはできませんのでどれだけ譲与所得が発生するのかでうける特例を変更すると良いでしょう。
基本的に譲与所得が3,000万円以下なら特別控除をうけるとお得で、それ以上なら買い替え特例がお得となっています。

住宅ローンの残債が残っている場合！買い替える際の資金計画とは

次は具体的に住宅ローンがある方向けの買い替えにおける資金計画を観ていきましょう。
先に触れたように抵当権をどうにかしないと買い替えができないので、計画は抵当権をどうにかすることからスタートとなります。

売却代金で抵当権を抹消する

抵当権を抹消する簡単な方法が買い替え予定の家を先に売却して、資金を作って対応することです。
抵当権がある家はそのままでは売却することができないため、売却代金をもらったらすぐに住宅ローンの残債をゼロにして抵当権を抹消してください。
ここで住宅ローンの残債をなくすことができれば、新たに住宅ローンを組んで新居を購入し、買い替えを終わらせることができるのです。
ただし、売却代金だけで抵当権をゼロにすることができない場合は別に資金を用意して対応する必要があります。
この住宅ローン残債が売却代金を上回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンの状態では値下げ交渉などで不利になるケースもありますので理想はアンダーローン状態になることです。

先に売るケースについて

不動産の買い替えには売り先行型と買い先行型がありますが、それぞれどちらもメリットがあります。
まず、売り先行型は資金に余裕がなく少しでも高く売りたい人向けのやり方で、残債が多くオーバーローンになる方はこちらになってしまうでしょう。
売り先行型の特徴はいくつかありますが、やはり新居にどれだけの予算を設定できるのかがはっきりしやすいので、買い替えを考えている方には推奨されることの多いやり方となります。
どれだけ売れるのかがわからないと新しい家関連の予算がわからないため行動が制限されてしまうのです。
予算を自分なりに計上していたが予想よりも安く売れてしまったためにローンを完済できるかどうかが怪しくなるといった買い先行ならではのトラブルもないのも利点です。
ただし、売り先行ではデメリットとして売却と購入の決済日がずれてしまうと、仮の住まいを用意しなければいけません。
新居の引き渡しと今の家の引き渡しが一緒になれば、残債もゼロにすることが可能となりスムーズに買い替えが進むでしょう。

先に買うケースについて

基本的に残債がある方にとっては、あまり執れない手段が買い先行型の買い替えになります。
こちらは資金に余裕がある人向けの方法であり、住宅ローンの残債が残っている方にあったやり方ではありません。
買い先行型は理想の物件を隅々まで探したい方が好んでおこなう手法であり、厳しいスケジュールに追われたくない方が選ぶことが多いです。
物件を見つけた後に売却を本格化するため、物件購入には売却することで発生する資金を当てにすることなくおこなう必要があります。
物件を引き渡してもらったらそのまま引っ越しを行い、引っ越しが終わってから本格的な売却活動がスタートします。

住宅ローンの残債が残っている場合！買い替えの流れとは

最後に住宅ローンの残債がある方向けの具体的な買い替えの流れを見ていきましょう。
残債がある方は何よりも査定金額がどうなっているのかが重要です。

最初に査定をおこなうこと

売却先行の方でも購入先行の方でも、まずはある程度の予算計画を立てるためにも査定をおこなってください。
とくにローン残債がある状態での買い替えを検討している方は、売却代金がどれだけ残債ローンの支払いに回せるのかが変わってきますので最優先事項になります。
査定金額から完済できるかどうかを判断し、できない方はダブルローンか住み替えローンを活用することを検討しましょう。

売却先行の流れ

売却先行の流れは以下のとおりです。
査定⇒売却活動と資金計画⇒売却契約と本格的な購入相談⇒物件引き渡しと仮住まいへの引っ越し⇒物件探し⇒物件決定と契約⇒新居の引き渡しと引っ越し、となります。
このように売却先行では前の物件の引き渡しのタイミングと新居購入のタイミングがずれると引っ越しが2回発生します。
引き渡し日や決済日をうまく合わせることができれば、売り先行でも引っ越しは1回で済むのです。

購入先行の流れ

購入先行型の一般的な流れは以下のとおりです。
査定⇒新居物件探し⇒物件決定と契約⇒新居へ入居⇒旧居売却⇒引き渡しと代金受け取り、となります。
こちらは資金に余裕がある方や住み替えローンや二重ローンなどのローン契約ができている方向けの方法で、妥協することなく新しい物件を選びたい人が好むやり方となります。
他にも新居が決まっていない状態で今住んでいる家を売るのは恐怖心が先行するといった意見もありますが、やはり資金に余裕がある方向けの方法と言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンの残債があっても買い替えは可能ですが、基本的には売却先行型の流れで資金計画を立てる必要があります。
二重ローンや住み替えローンを活用することで、売却代金だけで残債がまかなえない方も対応可能ですが、負担が大きくなる場合は無理をしないほうが良いです。
新しい物件選びを妥協したくない気持ちもわかりますが、そこで無理矢理購入して資金捻出が厳しい生活を長期間続けるのは、肉体的にも精神的にも良くないので注意しましょう。