住宅ローンを組む際に気になるのが、どの金利を選択するかどうかではないでしょうか。
金利の選択肢によって、支払総額が大きく変わってきますので、とても重要なことですよね。
そこで今回は、住宅ローン金利の選択肢について解説していきます。
これから住宅ローンを組む予定があるという方は、ぜひ参考にしてみてください。
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最初に変動金利について解説していきます。
変動金利とは？
変動金利とは、借入期間中に金利が変動する金利タイプのことです。
半年に一度のサイクルで金利の見直しが行われることが一般的ですが、適用金利が変動しても5年間は月々の返済額が変わらない、ということがほとんどとなります。
5年後に、その時点の元金残金や金利、残りの返済期間などから再計算されますが、金利が大幅に上昇したとしても、直前の返済額の最大1.25倍までというルールがありますので、見直しによって3倍も5倍も返済額が増えるということはありません。
変動金利のメリット・デメリット
変動金利のメリットは、ほかの金利タイプと比べて適用金利が低いことが多いので、結果的に利息を払う額が少なくすむケースも多いです。
さらに、借入時より適用金利が下がった場合は、予想以上に返済総額が少なくなるということもありえます。
逆にデメリットをあげるとすれば、適用金利が上昇した場合です。
金利が上昇した場合でも、5年間の返済額は変わらないと先ほどお伝えしましたが、利息の割合が増えたのに返済額が変わらないということは、元金の減るスピードが遅くなるというのが落とし穴となります。
最悪なケースでは、借入れ期間内に返済できないという自体も起こりかねません。
変動金利の今後の見通し
短期プライムレートは、日銀の金融政策に左右されやすい傾向があります。
コロナウィルスの影響で経営状況が悪化した企業も多く、経済活性化のために金利押し下げの金融政策がとられる可能性が大きいです。
住宅ローンの変更金利は、短期プライムレートに連動して決められているため、実際に日銀のマイナス金利政策の影響を受け、過去最低水準で推移しています。
コロナ禍の影響や銀行間の住宅ローン獲得競争などの観点から考えても、当面は過去最低金利水準で推移していくことが予想されるでしょう。
住宅ローンの選択肢のひとつである固定金利について
次に固定金利についてご紹介します。
固定金利とは？
固定金利とは、その名の通りで一定期間金利が固定されている金利タイプです。
一定期間といっても、契約のしかたはさまざまで、固定3,5,10年などの短期固定金利、固定35年などの長期固定金利などがあります。
短期固定金利は、当初固定金利ともいわれる金利タイプです。
また、固定期間が短いほど金利が低く、全期間固定だと金利が高いのが一般的。
最初に決めた期間内は返済額が変わることはありません。
固定金利のメリット・デメリット
固定金利のメリットは、一定期間返済額が変わらないので、資金計画や将来設計やしやすいという面です。
また、変動金利よりも金利は高くなりがちですが、金利が上昇した際は有利となります。
また、変動金利の場合は、いつ金利が上昇するのかわからないという不安がありますが、固定金利は金利の上昇を心配しなくてもすむのがメリットです。
逆に、金利が下がってしまうと総支払額が増えますので、やっぱり変動金利にしておけばよかった、という結果になる恐れもあるでしょう。
また、注意しなければいけないのが、固定期間終了後です。
たとえば、10年固定金利30年ローンの場合、10年間の金利は固定ですが、固定期間終了後は変動金利となります。
その時の金利が上昇していた際、トータルの返済額がアップしてしまう恐れがありますので注意が必要です。
固定金利に向いているケース
10年固定金利などのような短期固定金利に向いているという方は、たとえばその時期に子どもの進学が続く時期ですとか、返済額が増えると困る時期があり一定期間安定したいというケースです。
また、固定期間終了後に、たとえば退職金を使って一括繰り上げ返済の予定がある方なども向いています。
共働きの夫婦で返済能力があるという場合は、2～3年などの固定金利にしておくのもおすすめです。
2～3年程度の固定金利ですと変動金利とほぼ変わらない金利となりますので、2～3年は金利の上昇を気になくて済むでしょう。
銀行によっては、固定期間終了後に、再度固定金利を組むことが可能ですが、そのときに金利が高くなっている場合もありますので注意が必要です。
ずっと金利が変わらずに安心したいのであれば、多少金利が高くても全期間固定金利を選ぶと良いでしょう。
また、金利の確認をするのが大変だと感じる方も、固定金利が向いているといえます。
住宅ローンの選択肢のひとつであるフラット35について
最後に、フラット35についてご紹介していきます。
フラット35とは？
フラット35は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と連携して扱う、全期間固定金利型住宅ローンのことです。
返済期間は最長35年で、35年間固定金利という特徴をもっています。
また、最短期間は15年ですが、申込者や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年となり20年以下を選択した場合は、返済途中で借入期間を延長することはできません。
融資限度額は8,000万円で、諸費用や登記費用、仲介手数料なども含むことができます。
フラット35は連帯保証人が不要なので、保証会社へ保証料を払う必要もありません。
また、多くの金融機関では、住宅ローン借入の際に団体信用生命保険の加入を義務付けていますが、フラット35は加入しなくても住宅ローンを利用することが可能です。
フラット35の融資基準
契約者本人に対する融資基準
●申込時の年齢が満70歳未満であること
●日本国籍であること
●返済負担率が基準値以下
●申込み本人またはその親族の居住用に限る
親子リレー返済での利用であれば、満70歳以上でも申し込むことができます。
外国籍の方は、永住者または、特別永住者の資格があれば利用することが可能です。
住宅ローン以外の借入を含めた年間の合計返済額が、年収400万円未満の方で30％以下、400万円以上の方で35％以下である必要があります。
住宅に対する融資基準
●住宅金融支援機構が定めた基準を満たしていること
●床面積が戸建てで70㎡以上、共同住宅で30㎡以上であること
第三者である、建築士の資格を持つ専門家が、住宅金融支援機構が定めた基準を満たしているか検査をおこないます。
より高い基準の住宅は、一定期間金利が優遇される「フラットS35」を利用することもできます。
マンションの場合は、専有面積のみで共用部分は含まれませんので注意してください。
フラット35の審査基準
フラット35の審査基準は、一般の金融機関の住宅ローンとは異なります。
一般の金融機関の審査基準には、勤務先や勤続年数などが大きく関わり、自営業やフリーランスの方は審査が通りにくいのが特徴です。
しかし、フラット35では融資基準を満たしていれば、自営業の方などでも借りることができるというのが大きな違いとなります。
まとめ
今回は、住宅ローンにおける金利タイプの選択肢についてご紹介しました。
住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて変動金利と固定金利があり、フラット35は全期間固定金利となります。
10年後、20年後の、金利の予想はむずかしいですが、ライフスタイルの変化はある程度予想できます。
たとえば、子どもが高校や大学進学でお金がかかる時期など、そのようなライフスタイルの変化をシミュレーションしながら金利タイプを選ぶのがおすすめです。
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