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借地権とは?不動産を売却する際に知っておきたい注意点などをご紹介!

カテゴリ:不動産売却

借地権とは?不動産を売却する際に知っておきたい注意点などをご紹介!

土地を借りるための権利として存在する借地権、借りている土地に建っている不動産の売却というのは可能なのでしょうか。
今回はこの借地権というものについて詳しくご紹介するとともに、売却方法やそのときの注意点についてもご紹介していきます。
借地権付きの物件を所持している方はぜひ参考にしてみてください。

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不動産を売却する際に知っておきたい借地権とは?

不動産を売却する際に知っておきたい借地権とは?

まず、借地権というのは土地を借りてそこに自由に建物を建築する権利です。
さらに借地権は地上権、賃貸権とあり、それぞれ違う性質を持っています。
さらに借地権は普通借地権、定期借地権、旧借地権の3種類もありますが、その大きな違いは契約終了後の建物の処理方法です。
物件を売ってしまう前に、土地の借り方にはどのようなものがあって、自分はどれに該当するのかしっかり把握しておきましょう。

借地権とは?

その土地に不動産を持つ権利となっており、だいたいは底地権と一緒になって所有権として扱われます。
別々になっているのにはちゃんと理由があり、借地権がその土地に不動産を持つ権利なのに対して、底地権は土地を所有して第三者に貸せる権利を言います。
土地だけを貸して、土地に建てものを立てる権利を持っている人がそこに家を建てて住んでいる場合は、地主の人は底地権だけを持っていることになります。
土地の所有権を持っているからといっても、この権利を持っている人の住宅はあくまでも住宅の所有者のものです。
そのため、土地の持ち主が物件について意見を言ったり、勝手に取り壊しや退去などは依頼できないのです。

地上権と土地賃借権

さらにそのなかには地上権と土地借地権とあり、性質がそれぞれ異なります。
地上権は土地を借りて利用する権利には変わりありませんが、所有者はあくまでも持ち主本人です。
登記も必要になりますが、地代の支払をしているので、土地を自由にできる権利がありますので、同時に自由に売ることも可能です。
こうした売却の際、地主の許可は不要です。
地上権はお互い合意のうえで消滅するか、契約期限が切れて更新をしなかった場合です。
土地借地権というのは、所有権は地主にあり、土地を借りているだけになります。
人の土地で不動産を持っている、といった状況で、経済的な権利を持っています。
どちらも同じ土地を借りる制度ですが、不動産が売買できるかできないかという差があります。
さらにこの権利は3つに分かれています。
普通借地権は存続期間は30年、更新で20年の延長も可能となり、移行は10年ごとの延長です。
とくに材質によって変化はなく、契約期間の変更はありますが、更新し続ければずっと使用できます。
定期借地権というのは、契約期間の延長というものがありません。
基本的に50年以上の長い期間での契約多く、永住はできないものの半世紀にわたって住むことが可能です。
返却時は更地にして返します。
最後に旧借地権です。
1992年8月以前に土地を借りたときの権利がこれに該当します。
契約期間は木造や鉄骨といった建物の作りによって変わり、契約更新をし続けることで永久的に借り続けられます。

不動産の売却で借地権付き建物が売れる場合はどうすれば良い?

不動産の売却で借地権付き建物が売れる場合はどうすれば良い?

こうした不動産は、地主人が了承してくれさえすれば売却することは可能です。
売却方法は権利ごと第三者に売ってしまう方法から、建物を地主に買い取ってもらう方法などいろいろな方法があります。
売却する際、借地権は底地権も一緒に売ることで、価値は大きくなり、地主にとっても大きな利益になります。

地主が承諾すれば可能である

土地に物件を建てる権利と一緒に自身の不動産を売却したいときは、地主の承諾がもらえれば問題なく売ることが可能です。
こうした承諾もただ書類で終るだけではなく、承諾料という料金を地主に支払って完了します。
このときの承諾料の相場は、借りている土地の10%と言われています。

借地権付き建物として仲介会社に売却する方法

売却について地主に合意してもらい、承諾料を支払ったのち、仲介業者に売買活動を依頼する方法です。
地代の支払いにくわえてさまざまな法的制約もあり、一般的な戸建てやマンションと比べて安価にはなります。
そのため担保価値が低くなるので、住宅ローンの審査に通らず、売買契約が結べないという事態にもなりやすいのが現状です。
地主に毎月地代を払い、リフォームも許可が居るという手間があるため、特性上、買い手はつきにくいというのを把握したうえで売却しましょう。

建物を地主に売却するか、更地にして返却する

不動産を売る先は第三者だけではなく、地主も対象となります。
土地に建物を建てる権利と一緒に物件を買い取ってもらいますので、地主は土地に建物を建てる権利も取り戻しつつ、資産価値が上がるという利点があります。
建物価格の評価が難しいのであれば、更地にして返却するという方法もあり、どちらにしても慎重に交渉を進めるようにしましょう。

借地権付き建物を売却する場合の注意点とは?

借地権付き建物を売却する場合の注意点とは?

売る対象が地主なのか、それとも全く別の第三者なのかによっても注意点は異なります。
第三者に売りたいのなら、当然地主との合意と承諾料が必要になりますし、地主の場合は物件を買い取るか更地にするかの違いもあります。
地主に買い取ってもらえるか否かは話し合いしだいなので、注意して進めましょう。

売却先が第三者の場合

非常に高額な金額であるこうした不動産は、専門家の力もなく売買を実施するのが困難です。
こうしたときは、無理せずに不動産業者などのプロに依頼したほうが確実です。
売却手続きがスムーズに進行するだけではなく、その売買活動の代行も依頼ができるといううれしいポイントもあります。
また、売却活動に業者が入ってくれるだけで、買取先も増え、選択肢が増えるというメリットがあります。

売却先が地主の場合

この場合は地主が土地に住宅を建てられる権利を買い戻すような状態です。
建物ごと売却できれば良いのですが、このときの注意点としては、更地にするための解体費用が発生して来ます。
地主の場合、確実に買い取ってくれるという訳でもなく、交渉をしてそれしだいとなります。
当然ながら地主が応じないということもあります。
他の人に売るときも同様で、承諾料を支払う意思をみせても承諾してくれない、売らせてくれないという事態もあります。
そうなると買取価格が低くなる可能性はありますが、借地非訟裁判で譲渡承諾と同等の許可が必要になってきます。

借地権と底地権はセットで!

さらに借地権は地底権と一緒にして所有権で売却したほうが高額になります。
地主と相談の上、両方を売ってしまうというのも利益は大きくなります。
地主にとっても悪い話ではありませんが、こうした交渉は信頼関係ありきなので、地主の人と良好な関係のときに検討してみましょう。
前項で触れたように、譲渡承諾が貰えなかったり、地主との関係が悪いとそれだけで買取価格が落ちる可能性があります。
こうした相談をする際、まず地主にとっては大きな決断が必要なものだと把握しておき、あまり回答を急かさないように注意しておく必要があります。
信頼関係が崩れてしまうと、そのまま住み続けるにしても居心地がわるくなってしまうので注意しましょう。

まとめ

借地権とは、土地の上に不動産を所持する為の権利です。
勿論持っている不動産は自由に売れますが、借地権も手放すので、売れるようにするために持ち主とよく相談しましょう。
注意点も守って、自分にとって良い不動産売却ができるように工夫していきましょう。

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