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「計画道路」にかかる不動産は購入できる?メリット・デメリットも解説!

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「計画道路」にかかる不動産は購入できる?メリット・デメリットも解説!

カテゴリ:不動産情報

「計画道路」にかかる不動産は購入できる?メリット・デメリットも解説!

不動産の購入を検討している方は「計画道路」と言う記述をよく見かけたり、聞いたりすると思います。
その「計画道路」とは一体どんな意味なのかご存知でしょうか?
なんだか難しそうなイメージをしてしまいがちですが、どのようなものかがわかるとより不動産の購入について理解できると思います。
この記事では「計画道路」の特徴や調べ方などを解説するので、是非最後までご覧ください。

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計画道路とは

計画道路とは

計画道路とは「都市計画道路」の略で、簡単に言うと「都市」づくりのために「計画」された「道路」のことです。
たとえば、地域住民が生活しやすいように狭い道を広げたり、新しく道を作ったりしますよね。
その際、都市計画法に基づいて新たな道路の計画が立てられます。
このように生活の利便性を向上させるためや計画的な都市づくりのため、将来的に道路を拡張したり整備したりする予定が決まっている道路のことを計画道路と言います。

計画道路の種類

計画道路には「計画決定」と「事業決定」の2種類があります。
「計画決定」は、まだ計画の段階で、いつ頃事業に着手するかは具体的に決まっていないもの。
「事業決定」は、すでに事業に着手している、もしくは着手が決まっている計画道路のことを指しています。
計画決定から事業決定までに年数を要する場合が多く、またそこからさらに工事着手までに数年かかるとも言われています。
昔に計画決定された道路で、何十年経った今なお計画段階のまま着手されていない道路も多く存在します。
そもそも都市計画道路は昭和30年~40年頃に計画されていることがほとんどで、都市の拡大を前提に計画されました。
計画したときには整備の必要性があると判断された道路も、時代が進むにつれてその必要性が低下したり、必要性は高くても予算などの問題で整備が難しかったりする道路もあるようです。

計画道路内での建築制限

不動産の購入を考えている人にとって、都市計画道路がかかる土地は購入できるのか、また、その土地に家を建てて良いのかどうか気になりますよね?
実は、計画道路がかかる土地でも通常と同じように購入は可能です。
しかし、計画道路の区域内では建築する際に制限があります。

「計画決定」の場合

●2階建て以下(3階以上不可)

●地階がないもの(地下車庫も不可)

●主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造など(鉄筋コンクリート造など不可)
となります。
ここで重視されるのは「容易に移転、または除却できるもの」で、事業決定となった場合に補償費などを増大させないことも目的の一つとなっています。

「事業決定」の場合
●災害時の応急処置的な建物以外不可
となり、ほとんどのものが建てられません。
事業の着手が決まり、土地収用や立ち退き交渉、実際の工事に取り掛かるためです。

計画道路予定地における注意点

不動産購入の際に計画道路予定地において注意すべき点は、いつ事業決定されるか分からない場合が多いということです。
実際に計画決定から事業決定にされるのは数年後かもしれませんし、数十年後の可能性だってあります。
もし事業化が決定した際には立ち退きが必要になってくるので「期限付きの土地を利用している」と認識しておくと良いでしょう。
また、土地の一部のみが計画道路予定地になっている場合にも注意が必要です。
事業化されたときに補償金や立退料を貰えますがそれが一部なのか全体なのかによって金額が変わります。
一部だけ買い取って貰っても、また同じ家が建てられるとも限らず困るというケースもありますよね。
また、周辺道路が変わるということは交通量の増加で騒音や排気ガスなど、住環境が大きく変わると言うことでもあります。
その点も不動産購入の際は注意しましょう。

計画道路の調べ方

計画道路の調べ方

不動産購入を検討し土地を探している中、今見ている物件が計画道路にかかるか、かからないのか気になってくると思います。
そんな時簡単に調べることができれば便利です。
ここでは計画道路の調べ方を見てみましょう。

各自治体に問い合わせる

気に入った物件が計画道路予定地に該当するかどうか調べたい時は、その町の市役所など各自治体にある都市計画担当課に問い合わせます。
そこで「都市計画図」というものが見れるので確認しましょう。
都市計画図とは、都市計画の内容を記した地図のことをいいます。
各自治体ごとに作成されている縮尺2,500分の1以上の平面図で、用途地域などが色分けで記載されています。
この都市計画図の中に都市計画道路の位置も記されており、確認できます。
自治体ごとに記載の仕方が微妙に違い、計画決定の道路は点線、事業決定の道路は実線で分けて記載されている自治体もあります。
もし問い合わせた先の自治体で分けて記載されていない場合には、担当者に計画決定か事業決定かを確認した方が良いでしょう。
また、都市計画図は土地の権利者が容易に判断できるものでなければならないと定められているので、誰でも閲覧できるようになっています。
自治体によってはインターネットでも閲覧できる場合もありますので、事前に確認すると良いでしょう。

計画道路にかかった不動産の特徴

計画道路にかかった不動産の特徴

次に、計画道路にかかった不動産の特徴を見ていきます。
できれば計画道路にかからない不動産が見つかれば1番良いのですが、そう簡単に希望通りのものが見つかるとも限りませんよね。
いいなと思ったものが計画道路にかかる物件だったときのために押さえておきたいメリットやデメリットを見ていきましょう!

メリット

まずはどのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

不動産を安く購入できる
先ほども説明したように、計画道路には建築制限があります。
そのため土地としての利用価値が低いとみなされ、周辺の相場よりも地価が低くなるので比較的安く土地を購入できます。
また、もしその土地が事業決定しても土地の買収や建物を取り壊す補償金など支払われるため金銭的な負担はありません。
将来的に使えなくなる土地だと割り切れて、なおかつコストを抑えたい方にとって最大のメリットと言えます。

税制優遇がある
不動産の固定資産税は物件の価値に連動しているので、物件の価値が上がれば高価になりますし、逆に下がれば低価になります。
そのため、価値が低いとみなされた計画道路にかかる土地は固定資産税が安くなります。
また、固定資産税だけではなく相続税も同じで、将来相続をする際に相続税評価額が軽減される場合もあります。

市街化調整区域内に住宅を建てられる
計画の段階から事業決定した際に立ち退きをしなければいけません。
その際、市街化調整区域内の土地に家を建てることが認められます。
市街化調整区域とは建物を建ててはいけないとされる区域で、通常の土地と比べると安くなっています。
その土地を立ち退きする代わりに使用が認められるのです。

デメリット

次にデメリットについて見ていきましょう。

建築制限がある
2階以上は不可だったり、容易に移転できるものなど建築に制限があることは先ほどもお伝えしましたよね。
制限があると自分の理想とする家づくりの妨げになることも多いのでデメリットと言えます。

事業化のリスク
将来的に道路になるが、それがいつ頃なのかと言うと素人には見通しが困難です。
事業決定した際に立ち退きしなくちゃいけないことは、長く住み続けたい人にとっては大きなデメリットと言えるでしょう。

まとめ

マイホームなどの不動産購入の際に、計画道路がかかる・かからないという問題が出てくるのは珍しいことではありません。
もし気に入った物件が計画道路にかかるものだとしたら、計画のみが決まっている場合でもいずれ道路用地として買収されるリスクがあることを頭に入れておきましょう。
また、メリット・デメリットをしっかり把握しておくと自身にとって最善の判断ができるでしょう。

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