マンション投資は、ローリスク・ロングリターンと呼ばれる魅力的な不動産投資です。
今回は、マンション投資のメリットとリスク、失敗しないための対応策に関して伝授します。
この記事を読んで、マンション投資を始める前の参考にしていただければと思います。
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長期的な安定収入
マンション投資の一番のメリットは、長期間にわたって安定的に収益を得られることではないでしょうか。
家賃収入を毎月得ることができるので、働いて得ている給料とは別に収入源を増やすことができます。
また、株式投資やFXとは違い毎日のように株価を確認したり、市場情勢を確認したりする必要はありません。
そのため、本業がおろそかになることなく、投資をすることができます。
分散投資
マンションを一棟購入して投資するのではなく、1部屋ずつ購入することで分散投資することができます。
投資する部屋を別々のエリアのマンションで購入することで、自然災害による被害や投資したマンションエリアの地価低下に伴う収入減などのリスクも分散することができます。
税金対策
残す資産が多い場合は、マンションを購入することで相続税対策になります。
現金で相続する場合は、相続した現金そのままの金額が評価額になります。
しかし、不動産相続の場合では、時価より3分の1程度に評価額が下がります。
評価額が下がるとそのまま支払う税金も減らすことができるので、相続された側の納税の負担を大きく減らせます。
また、相続した後の家賃収入に関しては、相続税の課税対象ではないので、現金で相続するより多くの資産を残すことができます。
また、不動産投資のような価格が大きなものは、「減価償却」という制度を利用することができます。
この制度は、購入費用を何年にも分けて費用を計上していくということです。
つまり、確定申告時に課税所得を減らすことができます。
年金代わり
今後さらに少子化が進むことにより公的年金では老後が不安になる可能性があります。
そんなときに、マンション投資により毎月家賃収入を得られれば、年金代わりになりますので老後を安心して過ごすことができます。
また、早めにマンション投資を始めることで、購入時にローンを組んだ分を老後までに完済することができ、管理費や固定資産税などの費用を支払うだけで、後はすべて利益になります。
マンションの維持管理に老後1人でおこなうのは難しい場合は、管理業者に業務委託することができます。
業務委託するのでその分費用は発生しますが、自分は何もせずに家賃収入を得られることは大きなメリットになります。
また、老後に大きな金額が必要になったときは、投資用のマンションを売却することで、まとまった資金が手に入ります。
資金が少額でもマンション投資は可能
マンション投資というと、大きな資金が必要になり普通のサラリーマンでは始められないと思うかもしれません。
しかし、マンション投資では自己資金が少なくても、購入するマンションが担保になるので、大きな金額のマンションを購入することも可能になります。
一部のお金持ちだけの層ではなく、一般的なサラリーマンでもできる魅力的な投資方法になります。
また、マンション投資と言ってもすべてが高額というわけではありません。
物件によっては数百万円から購入することができますし、金額が高すぎれば新築ではなく中古マンションでの投資も検討することができます。
自分にあった金額での投資を選択できることは、魅力的なメリットと言えます。
魅力のマンション投資にも潜むリスクとは
空き部屋による収入減
家賃収入を得るためには、入居者が常にいないと得ることができません。
空き部屋があることで、その部分の家賃収入はなくなり、ローン返済や管理費などのランニングコストだけがかかることになります。
そのため、長期間の空き部屋が続いたり、投資しているマンションの空き部屋が増えたりすることで、いつの間にか赤字になるリスクがあります。
安定的に収益を確保できる予定が、ローンの支払いが困難になり仕方なく売却することになる可能性もあります。
地価低下による家賃減少
将来的に人口減少などにより家賃が減少するリスクがあります。
空き部屋を作らないためにも、地価が下がれば家賃を下げる必要がでてきます。
その結果、空き部屋はなくても想定以上に家賃を下げることで、赤字経営になる場合もあります。
また、地価が上昇しても、築年数などにより家賃が下がることもあります。
マンションを購入する前に、市場調査をおこない長期的に地価が下がらないエリアを探すことが重要になります。
地震や浸水などの自然災害
マンション投資は、株価やFXと違い現物投資になります。
そのため、実際に起こる自然災害の影響を直接受けます。
自然災害に関しては、誰もが予想することができません。
地震によってマンションにヒビが入ってしまうことや倒壊するようなことが起きてしまうと一気に資産価値が減少します。
地震以外にも最近では大雨によるマンション地下部分の水没などの自然災害も発生しています。
ローンの金利上昇
不動産投資ローンを20年～30年と組む際に、変動金利を選ぶことで金利が上昇したときにローンの支払いが増額するリスクが発生します。
現在は、かつてない低金利時代と言われており、長らく低金利が続いています。
しかし、ローンを組む際に、家賃収入とローン返済の金額の差がぎりぎりの場合、上昇したときに返済ができなく滞納する可能性があります。
では、変動金利ではなく固定金利を選べば良いのかというとそれも一概には言えません。
低金利時代の恩恵を変動金利によって受けることで、現在はローンの返済を少なくすることができ、その分利益を出しやすくなります。
金利が上昇するリスクがあることを理解した上で、ぎりぎりでのローンではなく、ある程度余裕のあるローンを組むことをおすすめします。
魅力のマンション投資の失敗しないための対応策とは
自然災害への対応策に保険に加入
自然災害による修理費用が多額になってしまい、人が住めるように修理するための費用が出せない可能性もあります。
自然災害に万が一巻き込まれたときのために、事前に保険に加入しておくという対応策があります。
マンション投資は金額が大きくなりやすいので、火災保険や地震保険は必ず入りましょう。
保険料と保証される範囲を十分に考慮し、購入したマンションにあった保険を検討してみてください。
また、ハザードマップで浸水履歴を確認したり、揺れやすさマップなどで地盤を確認したりすることで、リスクのあるエリアを回避することができます。
長期的な資金計画をおこなう
家賃収入を数十年という長期間にわたって得ることで、ローンを完済することができます。
そのため、ランニングコストが想定以上かかってしまい、気づいたら赤字経営していたという事態になりかねません。
管理費や修繕費、空き部屋による家賃減少などのリスクも考慮し計画的に資産計画を立てましょう。
また、自己資金を多めに入れることでローンの金額を減らし金利上昇への対応策にも繋がります。
自己資金はある程度、手元に残しておく必要はありますが、もしマンション購入費用に支払える余力があるなら、資金のシミュレーションをおこない購入費用に充ててみてはいかがでしょうか。
東京23区でマンション投資
空き部屋を作らないために、人口減少のリスクが少ない人気の東京エリアでのマンション投資をすることです。
人気エリアであり、需要も多ければ、空き部屋になるリスクを減らすことができます。
人口が今後減少していく可能性が高い地方エリアを避けることがリスクへの対応策として有効的です。
東京は遠く維持管理しにくい場合は、管理業者に委託することも検討してみてはいかがでしょうか。
また、東京は就職や大学への進学などで単身者向けの部屋は人気が高く需要が多くなります。
そのため、ファミリー向けの部屋より単身者向けの部屋を賃貸することで、より空き部屋になりにくくなります。
まとめ
マンション投資は、長期的に毎月家賃収入を得ることができる魅力的な投資方法です。
安定性があることから年金代わりになったり、税金対策になったりするなど多くのメリットがあります。
しかし、空き部屋が発生することにより収入を得られなくなるリスクなどもあります。
今回記載した対応策を参考にして、マンション投資する際に役立てて頂ければと思います。
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