超低金利が続く今、マンションの一棟投資が注目されています。
区分投資にはない魅力やメリットがあるため、「一棟購入してみようかな…」と考える人もいらっしゃるでしょう。
しかしその反面、リスクも生じるので注意が必要です。
今回は不動産投資を検討している人に向け、マンションの一棟投資のメリットやリスク、失敗しないための注意点をお伝えします。
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まずはマンションの一棟投資で生じる、メリットや魅力を見ていきましょう。
区分所有より資産価値の高い不動産を手に入れられる
メリットとしてまずあげられるのが、資産価値の高い不動産を手に入れられるという点です。
マンションを丸々一棟購入する場合、区分所有と比べて多くの建物を所有することになります。
そのため資産価値の高い不動産とみなされる可能性が高く、評価や融資の際、有利になるかもしれません。
また建物と一緒に土地を所有できるのも大きなメリットです。
建物は木造の場合、築20年を超えると資産価値がほぼゼロになるといわれています。
しかし土地は、そのときの評価（社会情勢や需要と供給のバランスなど）によって価格が決まるのが一般的です。
そのため長い期間所有していても下落するとは限らず、立地などによっては購入時より高値が付くこともあるでしょう。
マンション経営を長期的な視点で見たとき、資産価値が減少するリスクを考えなくてはなりません。
どのような構造でも、耐用年数を超えると資産価値が減少していくものです。
土地も一緒に所有することになる一棟投資なら、資産価値が極端に減少するリスクを軽減できます。
経営の自由度が高い
経営の自由度が高いのもメリットの1つです。
区分所有で不動産投資をおこなう場合、修繕やリフォームのタイミングは物件の所有者が決めていきます。
そのため「室内をリフォームしたい」「見た目の印象を良くするために外壁塗装したい」と思っても、希望のタイミングで実施できないのがデメリットです。
区分所有でも修繕工事は可能ですが、あくまでも決定権は所有者にあるので、制限がかかり、思いどおりの仕上がりにならない可能性もあります。
その反面、一棟投資なら自分の好きなタイミングで修繕やリフォームでき、資産価値を維持しやすくなるのがメリットです。
リスクを分散できる
メリットとしてリスクを分散できる点もあげられます。
区分所有の場合その部屋が空き室になると、家賃収入がなくなってしまうのがデメリットです。
しかし一棟投資なら複数の部屋を所有することになるので、家賃収入がゼロになる可能性は低いといえます。
万が一退去があっても、ほかの部屋で家賃収入を得られるからです。
高水準の不動産経営を続けるためには、安定した家賃収入を得ることが大切なので、リスクを分散できるのは大きなメリットです。
マンションの一棟投資で懸念されるリスク
つぎにマンションの一棟投資で懸念される、リスクやデメリットを見ていきましょう。
初期コストが高くなる
一棟投資の場合、区分所有より初期コストが割高になります。
物件価格だけで1億円以上になることもあり、たくさんのお金が必要です。
金額が大きいためフルローンでの購入するのではなく、物件価格の3割ほどを頭金として準備しておくといいでしょう。
もし予算オーバーになる場合は、中古マンションや小規模な物件を検討するのがおすすめです。
また不動産経営は物件を購入したら終わりではなく、修繕費などのランニングコストが発生します。
そのため手元に現金をある程度残しておき、不測の事態に備えておいてください。
流動性が低いため売却時は買い手が見つかりにくい
マンション投資をする際、売却利益でさらに物件を購入したり、買い替えしたりする人も多いです。
そのため購入した不動産を手放すときが来るかもしれません。
しかし一棟マンションを希望する投資家はめずらしく、買い手が見つかりにくいのが注意点です。
一棟投資には大きなお金とリスクが生じるため、投資初心者は手を出しにくいですし、ベテランの投資家でも即決する人は少ないといえます。
将来売却することになったとき、買い手が見つかりにくいという点をリスクとしておさえておきましょう。
管理が大変
管理が大変なのもリスクの1つです。
一棟丸々所有するということは、各住戸だけでなく共用部分の管理も必要になります。
エントランスやエレベーター、階段や駐輪場など、維持管理していく場所は多岐に渡るため、所有者はたくさんの業務をこなさなければなりません。
兼業でオーナーをしている人にとって、一棟マンションの維持管理は大きな負担です。
おろそかにすると物件の資産価値が下がり、空き室リスクが懸念されるので、日々管理していくことが大切になります。
もし一人で管理していくのが大変なら、管理会社に委託するのも1つの手です。
しかしその分費用がかかりますし、「管理は人に任せたくない」という人もいらっしゃるでしょう。
一棟投資する際は、大きな手間となる維持管理をどのようにおこなっていくか、よく考える必要があります。
マンションの一棟投資で失敗しないための注意点
最後にマンションの一棟投資で、失敗しないための注意点を見ていきましょう。
収入と支出を明確にしたキャッシュフロー表を作成する
失敗しないための工夫として、キャッシュフロー表を作成するという点があげられます。
キャッシュフロー表とは、収入と支出がどのくらい発生するのかを予測したものです。
「退去があったとき原状回復にいくらかかるのか」「鍵の交換代はいくらか」「共用部分の修繕費はいくらか」という風に、支出をあらかじめシミュレーションしておきます。
キャッシュフロー表を作成しておくことで、「共用部分の修繕のタイミングで退去があると赤字になる」など、具体的なリスクを把握できるのがメリットです。
不動産を経営していく上での注意点や、収益が減少するタイミングがおのずと見えてくるので、ぜひ作成しておきましょう。
入居者が満足してくれそうな物件を選ぶ
安定した不動産経営をおこなうためには、とにかく空き室リスクを軽減させることが大切です。
そのため入居者が快適に過ごせ、長く住んでくれるような物件を選びます。
オートロックや浴室乾燥機、追い焚き機能など、便利な設備が整っている物件がおすすめです。
また最寄り駅の利便性や治安も住みやすさに影響します。
ファミリー層をターゲットにするなら子育てのしやすさがポイントになりますし、単身者なら駅から近い物件を選ぶ人が多いです。
物件自体のスペックだけでなく、周辺環境を調べるのも、失敗しないための注意点といえるでしょう。
新耐震基準で建てられているか
中古マンションを選ぶ際は、新耐震基準で建てられているかもポイントになります。
1981年（昭和56年）以前に建てられた物件は旧耐震基準の可能性があり、入居者がなかなか集まらないかもしれません。
最近は自然災害が多発していることから、住まいに対する防災意識が高まっています。
そのため耐震性を重視する人も多いので、いつ建てられたマンションなのか、あらかじめ調べておいてください。
まとめ
今回は不動産投資を検討している人に向け、マンションの一棟投資のメリットやリスク、失敗しないための注意点を詳しくお伝えしました。
一棟投資にはたくさんの魅力がありますが、その分リスクや注意点も生じます。
そのためメリットだけに目を向けず、デメリットを知った上で購入の可否を決断してください。
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