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根抵当権付きの不動産とは?売却が難しい理由や流れについてご紹介

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根抵当権付きの不動産とは?売却が難しい理由や流れについてご紹介

カテゴリ:不動産売却

根抵当権付きの不動産とは?売却が難しい理由や流れについてご紹介

「根抵当権付きの不動産を売却したいけれど、売却の仕方がわからない」と困っていませんか?
不動産売却は、抵当権に比べて難しいといわれています。
ここでは、根抵当権について、売却が難しいといわれる理由について詳しく解説します。
売却の流れについてもお教えしますので、売ることを考えている方は必見です

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根抵当権付きの不動産の売却とは?

根抵当権付きの不動産の売却とは?

根抵当権付きの不動産を売却するとは、どういうことなのでしょうか?
ここでは、根抵当権の解説とともに、売却についてもご紹介します。

根抵当権付きの不動産について

根抵当権とは、不動産を担保にしてお金を借り入れることをいいます。
担保にする不動産の価値を算出し、借入可能額の上限を決定します。
上限の範囲内であれば、自由にお金の借入が可能です。
似たものにリバースモーゲージや不動産担保ローンがあります。
リバースモーゲージは家を担保にしてお金を借りられる、融資制度の一種です。
不動産担保ローンは、家や土地を担保にまとまったお金を借り、それを返済していくものとなっています。
根抵当権は家などを担保にして、範囲内で自由にお金の貸し借りができます。
借入残高がゼロになり、当事者が希望しない限りは消滅することもありません。

根抵当権付きの不動産は売却できない

根抵当権が付いている家や土地は、そのままでは売ることができません。
まずは借入残高をゼロにして、その後抹消手続きをおこなう必要があります。
消されれば不動産に根抵当権がなくなるため、売却することが可能です。
抵当権というものもありますが、抵当権付きの不動産はそのまま売却できます。
消す手続きをしなければならないか、しなくても売れるという点が異なります。

根抵当権と抵当権の違いについて

抵当権と根抵当権はよく似た言葉ですが、言葉の意味に大きな違いがあります。
まず、抵当権とは、住宅ローンを借りる際、ローン会社が持つことができる権利をいいます。
借主が住宅ローンを支払えなくなったとき、抵当権があれば住宅を競売にかけ、売却することが可能です。
売却によって得た資金を、優先的に回収できるため、債権者側が損をしません。
住宅ローンを完済すれば、抵当権を消す手続きをおこなえます。
根抵当権は前述したように、不動産を担保にお金を借り入れることです。
根が付くか付かないかで大きく意味合いが異なるため、間違えないよう注意しましょう。

根抵当権付きの不動産の売却はなぜ難しい?

根抵当権付きの不動産の売却はなぜ難しい?

根抵当権付きの不動産は、消さなければ売ることができません。
それならば抹消して売ればいいのではと思われるかもしれません。
しかし、消すまでに手間と時間がかかります。
ここでは、根抵当権の売却が難しい理由についてご紹介しましょう。

債権者が交渉に応じない可能性がある

根抵当権の抹消手続きは、お金を貸してくれる金融機関と交渉する必要があります。
借入残高をゼロにすれば、スムーズに手続きを進めてくれるというものでもありません。
なぜなら、金融機関にとってお金の借入をしてくれる方は、大事な顧客だからです。
お金の貸付をおこない、利子を得ることで金融機関は儲けを得られます。
消してしまうと今後お金の貸し借りができなくなるため、利益が減少してしまうのです。
この理由から、手続きをおこないたくても、金融機関側が応じてくれないということも多いようです。

手数料や違約金が発生することがある

根抵当権の抹消のために、借りているお金をまとめて完済しようと考える方もいるでしょう。
手続きの前に、まずは完済の必要があります。
まとまった資金があるなら、全額完済したほうがスムーズに進めます。
しかし、根抵当権の借入は若干特殊です。
まとめて返済することで、高額の手数料が発生する可能性があります。
また、違約金を請求する金融機関もあるため、完済したくてもすぐには完済できないかもしれません。

借入残高をゼロにしなければならない

根抵当権を消すには、借入残高をゼロにする必要があります。
不動産を担保にしているため、状態のいい家や土地を持っているなら、高額の借入も可能でしょう。
これまでに高額の借入をしている場合は、全額完済しなければなりません。
わずかでも残っていると手続きが進まないため、完済にも手間と時間がかかります。

必要書類が多い

抹消手続きには、数多くの書類が必要です。
書類をすべて用意し、自分で手続きを進めていくこともできます。
しかし、書類の準備に手間がかかりますし、自分で用意すると漏れがあるかもしれません。
書類不備があると手続きがストップしてしまうため、消すまでに時間がかかってしまいます。
書類準備は、司法書士などの専門家に依頼することがおすすめです。

根抵当権付きの不動産を売却するまでの流れ

根抵当権付きの不動産を売却するまでの流れ

根抵当権の売却は難しいものですが、できないということはありません。
ここでは売るまでの流れについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

目的を定める

根抵当権を消して不動産を売却したいのか、ただ抹消するだけでいいのか、目的を明確にしましょう。
不動産売却を前提としているなら、まずは不動産の査定価格を確認しなければなりません。
消すだけでいいのなら、査定価格の確認をせず、そのまま金融機関との交渉に入ります。
ただし、交渉に入る前に、借入残高をゼロにしておくことが前提条件です。
残高を確認したうえで、訪問してください。

不動産を売るまでの流れ

不動産売却までの流れを、ここで解説しましょう。

●売る予定の土地や家の査定価格の確認
●借入残高の確認
●金融機関との交渉
●借入と返済を止める元本確定
●根抵当権の抹消
●不動産の売却


前述したように、家や土地を売る予定の方は、まずは査定価格をチェックしてください。
査定額が借入残高を上回る場合は、売却資金で全額完済できるため、次のステップに移ります。
借入残高のほうが上回る場合は、ポケットマネーで残高の補填ができるかを確認してください。
補填ができない場合は消せません。
補填できる場合は補填することを条件に、交渉手続きに進みます。
交渉手続きは金融機関とおこないますが、場合によっては難航します。
根気強く訴え、抹消に応じてもらいましょう。
相手の合意が得られたら、お金の借入と返済を止める元本確定をおこないます。
それから抹消手続きに入り、手続きを終えたら土地や家を売ることが可能です。

書類準備や手続きは専門家にお任せする

売るまでの流れにある書類準備と、書類の提出などの手続きは、専門家に代行してもらえます。
準備の段階では必要なものを用意するだけでなく、作成するものもあります。
提出は法務局に出向かなければなりません。
専門家に代行してもらえば、書類作成・準備・法務局での手続きすべてお任せできます。
必要な書類もすべて把握しているため、こちらが慌てて準備をすることもありません。
司法書士や弁護士に依頼できますが、できるだけコストを抑えたいのであれば司法書士がいいでしょう。
司法書士によって依頼料も異なるため、予算の範囲内で代行してくれる専門家に依頼してください。

まとめ

根抵当権が付いた不動産は、そのままでは売れません。
家や土地を売りたいのであれば、まずは根抵当権を消す手続きをしましょう。
手続きは難航する恐れがあるものの、専門家に相談しながらおこなえば、通常より早く済むかもしれません。
準備したり作成したりする書類数も多いため、手を借りられるところは手を借りてスムーズに手続きを進めることがおすすめです。

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