不動産を引き継いだ、または引き継がれる予定がある25歳～40歳の人は多いものです。
どの遺産分割方法にするか迷い、対象となる財産を売却しようと考えたところではないでしょうか。
そこで本記事では、相続で遺産を換価分割するケースにおけるメリットとデメリットを解説します。
特徴や考え方を把握して、換価分割が向いているか確かめましょう。
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換価分割とは、遺産を売却して相続人に等しく分割する方法です。
どのようなケースがあれば、換価分割ができるのでしょうか？
考えられるケースを確認して、覚えておきましょう。
売却して現金をわける
引き継いだ不動産が同じ価値で人数分あればいいですが、1つの不動産を引き継ぐ場合、何人かで分配するケースがあります。
遺産と不動産の価値も異なり、相続人は平等に受け取れません。
そこで不動産を売却して現金化すれば、遺産と不動産を合わせて平等に分割できます。
たとえば現預金が200万円あって不動産が1000万円の状況で、両親が亡くなってしまったケースを考えてみます
実家暮らしではない2人兄弟の場合、建っている不動産の状態では平等にわけられません。
そこで不動産を売却すれば、1000万円の不動産を500万円ずつわけ、200万円の遺産を100万円ずつわけられます。
つまり、兄弟ともに600万円ずつわけて平等です。
相続されても不動産を利用しない
自宅がすでにあるため、引き継ぎを望まないケースがあります。
立地条件が良好なエリアだと築年数が古くて修繕費がかかっても相続するのがおすすめですが、特徴のない不動産だと住む理由がないでしょう。
引き継いだ不動産が賃貸物件の場合、家賃収入が見込めます。
しかし、誰かが住まないと税金や修繕費がかかって負担が大きいです。
もし相続されても利用する予定がないなら、売却して換価分割しましょう。
相続税のために納税資金を得る
納税資金が不足すると相続税を支払えないため、売却で得た資金でカバーするケースがあります。
相続税は、財産を相続した人が支払わなければなりません。
受け取る財産の大きさによって相続税が変わりますが、課税対象の財産を算出する必要があります。
申告は相続開始から10カ月以内で、期間が短いです。
葬式の開催、墓石の購入、遺書等の書類整理などやることはたくさんあります。
相続税を支払わないと延滞税がかかるため、早めに終わらせたいものです。
換価分割で納税資金を得て、期限内に支払うようにしましょう。
相続で遺産を換価分割するメリット
相続する遺産を換価分割することで、金銭面でのメリットが多くあります。
1人で相続するよりも分割すれば、数十万円の差額が出ることでしょう。
どのようなメリットがあるか、解説していきます。
平等に分割できる
換価分割は、平等に分割できるメリットがあります。
特に土地を相続人で分割すると、平等にわけることができません。
仮に2人の兄弟で土地をきれいに2分割して家を建てようとしても、建ぺい率と容積率、接道義務を果たさなければ建設できません。
また、旗竿地のようにきれいな四角形の土地ではない場合、等しくわけるのは不可能です。
比べて換価分割は、残った不動産を売却して現金化し、きれいにわければ問題ありません。
波風立たずにトラブルになる原因もなくなるため、換価分割にはメリットがあります。
節税できる
換価分割すると、節税できるメリットがあります。
不動産を保有した状態だと、固定資産税がかかってしまうため注意してください。
仮に売却しても譲渡所得税がかかり、避けられない税金はあります。
しかし、売却して複数人でわける換価分割なら、大きな節税対策ができて魅力的です。
所得税率は国税庁の「所得税の速算表」に掲載され、どれくらいかかるのかがわかります。たとえば課税される所得金額が800万円の場合、税率が23%かかるため184万円です。
そこから控除額の63万6000円を引けば、120万4000円が導き出せます。
しかし、分割して所得金額を下げれば、税率5%から20%まで動くため計算してください。
なお、税率5%になった場合は控除額がなくなります。
納税資金ができる
不動産を換金することで、納税資金にあてるメリットがあります。
納税は義務であるため、売却価格から納税資金を引いた金額しか余りません。
「そもそも納税する金額さえない」という人にはメリットで、安心して資金ができます。
不動産の売却価格が高いほど、納税に負担がかかりません。
相続税においては非課税になったり軽減されたりしますが、不動産の売却価格が安い場合は生前贈与をしておくといいでしょう。
ただし、非課税対象は年間110万円までであり、非課税枠が何かを抑えておくといいでしょう。
相続で遺産を換価分割するデメリット
換価分割してしまうと、メリットがある反面、デメリットもあります。
金銭面のデメリットがありますが、失ってしまうものがあるため注意が必要です。
どのようなデメリットがあるか確認してみましょう。
諸経費が引かれる
売却した金額は、不動産会社によって諸経費が引かれます。
諸経費の内訳は仲介手数料や相続登記、建物解体費用などです。
その他にも10個以上も諸経費がかかり、手元に残る金額は少なくなります。
たとえば住居内で亡くなった場合は、遺品整理業者費用として特殊清掃を依頼しなければなりません。
また、譲渡益が発生するなら不動産譲渡所得税があり、売買したときの譲渡益から計算する必要があります。
不動産によって経費がかかるものとかからないものがあり、状況によって異なるため相談してください。
資産がなくなる
不動産は資産であるため、換価分割するとなくなってしまうデメリットがあります。
遺産が被相続人の住居しかない場合、分割が難しいです。
特に分割したいのに1人が住居に住んでしまうと、もう1人は違う住居を見つけなければなりません。
どちらかが保有の意思があると売却できず、得られるお金がなくなってしまいます。
また、保有した状態を継続すると、相場が値上がりして売れないかもしれません。
良好な相場時期が来ればいいですが、景気が悪ければ売れ残ってしまいます。
最終的に値下げしないと販売できない状況になり、早めに売却したほうが高く売れる可能性があるのです。
税金が発生する
相続すると相続税の他に、支払わなければならない税金が発生します。
なかでも不動産を売却したときに発生する譲渡所得税は、高額になるデメリットがあるため注意してください。
譲渡所得は不動産の売却した金額から費用を差し引けば算出され、費用の中に取得費が入ります。
取得費の範囲は広く、被相続人が購入した不動産の代金や手数料を元に考えなければなりません。
取得費の計算は不動産の売却価格の5%が相当額で、仮に5%より下回っても取得費にできます。
たとえば売却価格が2000万円で売れた場合、100万円が取得費です。
令和5年12月31日までであれば、相続で得た被相続人の空き家を売却しても譲渡金額が控除されます。
上限は3000万円までで、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」に該当しなければ適用されません。
まとめ
相続で遺産を換価分割するときは、お金の使い道によってケースバイケースです。
相続税の納税ができるなら、現金化して分割しましょう。
金銭的なメリットもありますが、資産がなくなるデメリットは大きいため、先のことを考えて判断してください。
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