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共有名義の不動産を売却する方法と注意点!共有名義って何?

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共有名義の不動産を売却する方法と注意点!共有名義って何?

カテゴリ:不動産売却

共有名義の不動産を売却する方法と注意点!共有名義って何?

共有名義の不動産は通常の不動産とは違って売却するには別の手順を踏む必要があります。
今回はこの共有名義とは何かを最初に解説しつつ、この状態の不動産を売却する方法はどうなっているのか、どういった注意点が通常の不動産売却とは異なり発生するのかを見ていきます。
共有持ち分けといった似ているけど違うものについてもあわせてご紹介します

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共有名義とは何か

共有名義とは何か

まずは共有名義とはどのような状態なのか、その意味やあり方について解説します。
似たような言葉に共有持ち分けがありますが、この持ち分けとの違いもわかりやすくまとめていきます。

共有名義について

共有名義とは簡単に解説すると『1つの不動産の所有者が複数になること』です。
名義人を記載するときに、1人ではなく複数人記載したらそれは共有名義の状態と言えるでしょう。
たとえば、1つのマンションを複数の人達がお金を出し合って購入してそれぞれが名義人となると共有名義状態になります。
赤の他人ではなかなか発生しない状態ではありますが、共働きの夫婦や親も子供も働いている家族では家族間での共有名義が発生することがあるのです。
また、遺産相続において1つの不動産を分割して所有した状態にしたい人は、共有名義にして登記するといったケースもあります。
以外と自分たちの身の回りで発生しそうなケースとなるので覚えておきましょう。

共有持ち分けとの違いについて

共有持ち分けとはこちらも簡単に解説すると『共有名義となっている不動産の所有権割合のこと』となります。
つまり、共有名義で登録した家族がいたとして1人ひとりに割り当てて考えたときに、どれだけの割合で所有していることになるのかが共有持ち分けとなります。
ネット上では共有持ち分けではなく『共有持分』と記載することが多いので、検索するときはこちらの言葉を使ってください。
共有名義と共有持ち分けは似ているけど別の物ではなく、共有名義状態になっている人ならば関わってくる所有権のお話になります。

共有名義におけるメリットとデメリット

この共有名義は複数人での所有になるため1人では手がなかなか出せないような不動産であったとしても購入が可能なことが最大のメリットです。
他にも遺産相続の場面では現金化することが難しい不動産を共有名義にすることでトラブルなく相続することができます。
デメリットはやはり所有権が1人ではないので売るための手間暇が増えてしまうことです。
今回は共有名義の物件売却をコンセプトにお話ししているので、このデメリットが突き刺さってくるのです。
他の問題点としては共有名義状態の不動産を相続するときです。
共有持ち分けがどうなっているのかどれだけの人が名義人となっているのかによって、通常の相続では考えられないような複雑怪奇な状態になる恐れがあります。
持ち分けからさらに細分化するといった状態になると、権利関係者でもわからない状態になる恐れがあるのです。

共有名義の物件を売却する方法とパターンについて

共有名義の物件を売却する方法とパターンについて

このように複数人で一つの不動産を持ち分けする形での所有になりますが、こういった状態の物件を売却する方法は大きく分けて3つになります。
どの方法をとるのかは、とれるのかはその人の状況や環境によって変わってきますので、自分の状況や立ち位置を見極めてください。

方法その1:所有持ち分けを売却する

いわゆる自分が持っている持ち分け分だけを売却するといったやり方です。
持ち分けの担当部分の所有権は自分にあるため他の人の同意などは不要で売ることができます。
ただし、持ち分けしている状態で売ると売値が安くなってしまうので要注意となります。
なぜなら他にも所有者がいる状態の建物になりますので、誰かに貸し出すためのリフォームなどの手続きが全体所有の物件と比べると面倒になってしまうからです。
リフォームなどの作業をするのに他の名義人の許可などが必要になるため、どうしても購入者は少なくなります。
少ない購入者向けの売り方となるので高い金額がつくことはほとんどありません。
そのため、推奨しないやり方となります。

方法その2:みんなで一緒に売る

共有名義の状態になっている不動産を売る方法の一つが、名義人となっている人全員で売ってしまうことです。
持ち分けしたものを1つにして売ることになるため、1つの物件を通常通りに売った形にすることができます。
この売り方ならば購入者は1つの物件として購入することができるので、相場として設定されている金額で取り扱うことができるでしょう。
ただし、名義人全体の署名捺印が必要になりますし、売って得た金額をどのように割り振るのかも決めておかないとトラブルに発展しかねません。

方法その3:単独名義にしてから売る

売値を下げたくない方は先ほどご紹介した共有している人全員納得した上で全員で売る以外に、名義人を1人に集約させた状態にしてから売るといったやり方もあります。
名義人変更などの手続きが必要になりますが、こちらもマンション全体での売却になるので売値が極端に下がるといった状態にはなりません。
ただし、名義人変更は状況次第で贈与税が発生するケースがあるので手軽におこなっていい作業ではありません。

共有名義の不動産売却における注意点

共有名義の不動産売却における注意点

共有名義の物件をきちんとした適正価格で売るには、マンション全体を売れる状態にすることが大切といった事がわかりました。
しかし、名義人が複数いるのならマンション全体を売れる状態にするための注意点がいくつか発生するのです。
これはトラブルにもつながりかねない項目となっているので、意識して取り組んでください。

最初に必ず同意を得る

共有名義の不動産をマンション全体として売るには必ず同意が必要になります。
持ち分けのみを売ったとしても安くなりやすいですし、買手が付かないケースもあるのでまずはマンション全体で売るために売却する意志があることを相談してください。
特に問題なのが、夫婦で共有名義にしている状態で離婚にまで発展している人です。
離婚問題がくっつくとどうしてもこういった話をすることが難しくなってしまうので、離婚してから話を進めないといけない状態になってしまう人もいます。
離婚した人が近くにいるのならまだいいですが、他県に移り住むなど距離的にも来るのが難しい状態になると話がなかなか進まない状態になるでしょう。
こういったトラブルもあるので、売りたいのなら気まずくても必ずそばにいるうちに話を通してください。

売却価格と配分を決める

同意を得てマンション全体を売る話に進めることができたら、次は売った後の配分をどうするのか、売却価格をどの程度と見るのかを決めておく必要があります。
基本的に配分は持ち分けがどのようになっているのかで判断する必要があるので、そこがどうなっているのかを調べてください。
ただし、諸経費や税金などの費用もかかりますのでそういった費用も頭に入れて作業を進めましょう。
そして売却するときは買手側と値段交渉をする必要がありますが、どの程度の金額で売るのか、最低価格はどれくらいなのかを決めておかないと揉めてしまうこともあります。
名義人が多いとそれだけ金銭交渉でも色んな意見が出てくるので、ある程度決めてから交渉の場に挑まないとトラブルになりやすいのです。
あとは、こういった交渉を進める担当を決めておくとやりやすいでしょう。

まとめ

共有名義となっている不動産を売却するにはどういった方法があるのか、そもそも共有名義とは何かを解説しました。
共有名義状態になっている人の所有権がどのようになっているのかが持ち分けで、注意点としてはこの持ち分けによって配分を決めることときちんとした同意を得ることです。
特に離婚問題と共有名義問題が重なると色々と面倒な事態に発展することが多いので、話しにくい状態になっている人でも先に同意を得ることからスタートしてください。

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