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相続した不動産はどう活用する?等価交換方式についても解説!

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相続した不動産はどう活用する?等価交換方式についても解説!

カテゴリ:相続

相続した不動産はどう活用する?等価交換方式についても解説!

「不動産を相続したけど、どう活用したらいいかわからない」、そう感じている方はいませんか?
もしくは、今後不動産を相続する可能性があるけど、管理費や税金のことが心配だという方も多いと思います。
相続することは決まったけど相続税がかかるからむしろ損になってしまう、なんて話を聞いたこともあるかも知れません。
そこで、相続した不動産の活用方法などについて、建物の場合と更地の場合に分けて解説していきます。

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相続した不動産の活用方法①建物の場合

相続した不動産の活用方法①建物の場合

最初に、両親のご実家などを建物ごと譲り受けた場合についてです。
建物といっても、一戸建てなのかアパートなどの集合住宅なのか、もしくはマンションの一室だけなのか、パターンはさまざまです。
また、立地や築年数によってもどのような活用方法が適しているのかが変わってきます。
そこで多くの方に役立つよう、さまざまな活用方法をご紹介します。

賃貸経営

不動産の活用方法としてよく耳にするのが、賃貸経営ですよね。
誰も住む予定がなく、相続しても空き家になってしまうなら賃貸経営に挑戦してみましょう。
一番簡単な方法は、相続した建物をそのまま貸し出すことです。
この場合は、事前にかかる費用が少なくていいことと、すぐに貸し出しを開始できるのがメリットです。
また、古い物件で汚れや損傷が目立つ場合には、リフォームや建て替えをしてから貸し出しましょう。
とくに、建て替えの場合は貸し出しにまでにかかる時間とコストが大きくなるため、きちんと計画を練る必要があります。

賃貸以外の経営方法

住宅として貸し出すのが一般的ですが、最近では変わった活用方法も見られます。
たとえば、民泊やカフェの経営です。
観光地などの人が集まる場所だったときに有効な手段です。
時間と費用がかかることを考えると、セカンドライフとしてこういった手段をとるのも素敵ですよね。

トランクルーム

トランクルームとは、要するに荷物置き場のことです。
マンションの一室などを、部屋ごとに仕切って複数の人に自宅に入り切らない荷物を置く場所として貸し出す方法になります。
リフォームの必要がなく、貸し出したい人数分だけパーテーションなどで仕切りを作れば簡単に始めることができます。
人が住むわけではないので、住居として貸し出すよりも管理がとても楽です。

自分で利用する

これは主に金銭的に余裕がある方におすすめな方法です。
別荘という扱いにして、大勢の友人を招くときに使用するという使い方もあります。
車やバイクが好きな人がガレージとして使用するなど、趣味を楽しむために利用するのもいいですね。

売却

賃貸経営などをする暇がないほど忙しい、これ以上管理する不動産を増やしたくない、といった方は売却するのも1つの方法です。
住宅地の価値は年々減少していくものになります。
他に活用方法が見つからない場合は、早めに売却してしまうのがおすすめです。

相続した不動産の活用方法②更地の場合

相続した不動産の活用方法②更地の場合

続いては更地を相続した場合の活用方法をご紹介します。
土地だけの場合でも、その広さや場所によっておすすめの活用方法が異なります。
また、建物がないということは、とくに立地条件が重要になってくるということです。
これからご紹介する方法のうち、ご自分が相続する土地はどれが向いているのか参考にしながら読み進めてみてください。

新しくアパートやマンションを建設

土地だけを相続した場合でもやはり、賃貸経営が活用方法として候補に挙がってきます。
はじめから更地なので、もとある建物を取り壊す必要がないのは大きなメリットです。
また、工事にかかる費用が省けるのも利点といえます。
マンションやアパート経営では、入居者を獲得できれば長期的な収入を得ることができるのでとても魅力的です。

駐車場として貸し出す

新しく建物を建てるほど金銭的に余裕がない方でも、駐車場としての貸し出しなら気軽にはじめられると思います。
準備に必要となる主な工程が、コンクリートや砂利で舗装することと、駐車スペースを区切ることだけだからです。
月極駐車場にすれば、毎月安定した収入が見込めます。
また、都心の近くにある場合は、コインパーキングにするとより収益が高くなる可能性もあります。

太陽光パネルの設置

広い土地を相続したなら、太陽光パネルを設置するのもおすすめです。
溜めた電気を売ることで収入につなげることができます。
設置さえしてしまえば、後はほとんど何もしなくてもいいというのは大きなメリットです。
日当たりの良い田舎の田んぼを相続したけど、稲作を引き継ぐ余裕はないといった方は一度検討してみてはいかがでしょうか。

トランクルーム

先ほどもご紹介しましたが、更地の場合でもトランクルームとして活用することができます。
前述したこととの違いは、新しく建てる必要がなく、コンテナを設置するだけだということです。
直ぐ側を電車が走っている、大型ショッピングモールの影で日当たりが悪いなど、住居用には向いていない土地でも荷物置き場としてなら気にせず利用してもらう事ができます。
コンテナを設置するだけなので、初期費用を安く済ませる事ができます。

相続した不動産の活用方法③等価交換について

相続した不動産の活用方法③等価交換について

上記でご紹介した活用方法はほとんどが初期費用が必要なため、金銭的に余裕がない方には難しいということもあるでしょう。
また、資金があっても忙しいし、いまいちなにから始めていいかわからないといった方も多くいると思います。
そこで、そういった方々に向けて「等価交換方式」というのをご紹介します。
まず等価交換方式とは、所有者が土地事業開発者に土地を提供することで、共同してマンションやアパートを建設する事業の方式のことです。
その際に、それぞれの出資率に応じて土地と建物の所有権が分配されます。
少しややこしいので、4,000万円の土地を提供して、6,000万円の建物を建てた場合を例として考えてみます。
このとき、全体としてかかった費用は1億円ですが、土地所有者が4割、土地開発事業者が6割を負担していることになります。
建物が完成後にこの割合に応じて等価交換がおこなわれるため、土地を提供した方は土地と建物の4割ずつ、事業開発者は土地と建物の6割ずつを持つことになります。
等価交換方式についてある程度の仕組みは理解していただいたと思うので、ここからはこの方式を用いるメリットをご紹介していきます。

初期費用が必要ない

この方式の利点は初期費用が必要ないことです。
相続した土地を事業者の方に提供するだけで、建物の建設や入居者の募集などをすべて任せることができます。
ご自分で賃貸運営をするよりもはるかに低いリスクで土地活用ができるのは、大きなメリットです。

節税

先程の具体例を見てみると、もともと4,000万円の土地を所有していたのが、1,600万円の土地と2,400万円の建物を所有していることになっているのがわかります。
これに借地割合がかけられるので、全体の評価額が低くなる可能性があるのです。
また、本来土地を売却した際にかかる譲渡所得税が、一定の条件を満たすと繰り延べになります。

手間がかからない

等価交換方式で土地を運用していくなら、土地の所有者側はほとんどなにもする必要がありません。
施工に関することや、建物のメンテナンスなど事業者側に任せることができるからです。
これならせっかく相続した土地だけど忙しくて手がつけられないという方でも挑戦することができます。

まとめ

不動産を相続したときの活用方法についてご紹介してきました。
更地を譲り受けたのか、建物ごと引き継いだのかなど場合によって方法はさまざまです。
また、相続された方の金銭面や時間の余裕によってもできることが変わってきます。
この記事を参考にしつつ、ご自分にあった活用方法を検討してみてください。

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