マンションや土地、戸建て住宅などの不動産の売買契約を結んだけれど、さまざまな事情によって解約したいという事態になることは誰にでもあり得ます。
そこで気になるのが、不動産の売買契約を途中解約するとなにかペナルティが発生するのではないか、そもそも解約自体できるのかどうかという点ではないでしょうか。
今回は「不動産売買契約の途中解約」に注目し、解約した場合のペナルティや注意点についてご説明したいと思います。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産の売買契約を解約した場合のペナルティとは
不動産の売買契約とは、売主が所有権や借地権などの財産権を買主に移転することを約束し、買主がその代金を支払うことを約束する契約のことをいいます。
不動産の売買契約は、締結したあとでも途中で解約することは可能です。
しかし、一般的に不動産の売買は金額も大きく契約内容を遵守しながら進めるため、法的な拘束力が発生します。
そのため、不動産売買契約の途中解約には、手付金の放棄や違約金の支払いなどのペナルティが設けられている場合がほとんどです。
ではペナルティの内容を詳しくみてみましょう。
手付金の放棄による解約（手付解約）
不動産の売買契約では一般的に、「手付解約」が定められています。
手付解約とは、契約後から一定期間内であれば、手付金を放棄することで契約を解約できるというものです。
期間は通常契約日から契約履行の着手までの間で、契約日より1週間から1か月間で定められる場合が多くなっています。
その期間内であれば、売主、買主ともに自己都合であっても解約することが可能です。
買主側からの手付解約の場合、買主は手付金の返還を求めないことで解約できます。
売主側からの手付解約の場合、売主は買主へ受け取った手付金を返還したうえで、その額と同等の金額を買主へ支払うことで解約することができます。
違約金の支払いによる解約
売主が契約履行に着手しているにも関わらず買主が支払いに応じない、あるいは買主が支払いをしたにも関わらず売主が引き渡しをしない、などの契約違反がおこなわれた場合、違反をおこなっていない側から契約の解約を申し出ることが可能です。
違約金は契約時に定めておくこととなっており、物件の売買金額の10～20％が一般的な違約金の額とされています。
したがって契約違反による解約の場合、違反した側が相手にその額を支払います。
なお、売主側の違反による契約解除の場合、売主は受け取った手付金を買主に返還したうえで違約金を支払い、買主は違約金から支払った手付金の金額を差し引いた金額を違約金として売主に支払います。
「ローン特約」や「買い替え特約」の解約のペナルティについて
このように、不動産の売買契約を解約する場合は手付金の放棄や違約金の支払いなどペナルティがありますが、解約時にペナルティを伴わないケースもあります。
契約内容に「ローン特約」がある場合
不動産の売買契約の内容に「ローン特約」が盛り込まれている場合、その条件に合致した場合はペナルティなしでの解約が可能となります。
ローン特約とは融資特約とも呼ばれ、不動産の売買契約締結後に万が一住宅ローンの本審査に通らなかった場合、売買契約自体を白紙とするというものです。
住宅ローンの審査に通らなかった場合だけでなく、住宅ローンの審査には通ったが購入するには融資額が足りなかった、といった場合にも適用されます。
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、通常は締結前に住宅ローンの仮審査をおこない、売買契約の締結後に住宅ローンの正式な申し込みをおこなって本審査を受けることになります。
したがって、買主は売買契約の締結後にローンの審査に落ちる可能性があり、その場合の買主を保護するための特約となっています。
なお、ローン特約には一定の特約期間が設けられており、適用された場合には買主が支払った手付金も返還される場合がほとんどです。
契約内容に「買い替え特約」がある場合
不動産の売買契約の内容に「買い替え特約」が盛り込まれている場合も、その条件に該当した場合はペナルティなしでの解約が可能となります。
買い替え特約とは、不動産売買のなかでもマイホームの住み替えに伴う買い替え時などに用いられることのある特約で、売買契約の対象となる不動産を購入するに際して現在の住宅が売却できることを前提としている場合に、住宅が指定期間内に指定価格で売却できなければ契約を白紙にできるというものです。
買い替え特約も買主保護の観点から設けられた特約で、指定期間とは通常3か月程度である場合が多くなっています。
ただし、売却の目処が立っている場合などには、売主の了解があれば期間の延期も可能です。
買い替え特約が適用された場合、契約の白紙と同時に買主が支払った手付金も返還されます。
なお、ローン特約や買い替え特約が契約書に記載されていない場合であっても、自然災害などによる双方に原因や責任のない特別な理由がある場合は、どちらにも違約金や手付金放棄などのペナルティがなく売買契約を解約することができます。
不動産の売買契約を解約するときの注意点
先にも述べたとおり、不動産の売買契約は金額も高くなることもあり、解約時にトラブルとなるケースも少なくありません。
そのため、もしも不動産の売買契約を解約する場合にはいくつかの注意点に気を付けておこなう必要があります。
売買契約書の書面を必ず確認しておく
まずは売買契約を締結した際に、契約の解約に関する条項を必ず確認しておき、解約をおこなう場合には再度契約書の書面を確認しなければならないという注意点があります。
解約に関する内容は、売買契約書の「契約違反による解除及び違約金」などのような項目に記載されています。
また、手付金の金額や手付解除に関する項目、ローン特約や買い替え特約を付けている場合はその項目について機関や金額等を確認しておく必要があります。
不動産の売買契約は地建物取引業法によって、買主が不利益にならないための買主保護の観点からも、必ず書面化することが義務づけられています。
まずは締結に売買契約書の書面を確認し、解約をしなければならない場合にも再度売買契約書を確認しましょう。
解約する場合も必ず書面でおこなう
売買契約書が書面でおこなわれるように、解約するに至った場合にも「解約合意書」などの締結は必ず書面でおこなうのも注意点のひとつです。
先述のようなローン特約や買い替え特約がついて、一方が該当したと思っていても、契約ごとは必ず双方の合意がなければ結ぶことができません。
それぞれの認識に違いによるトラブルを防ぐためにも、かならず不動産の売買契約を解約する場合も書面で残しておくようにしましょう。
まとめ
不動産の売買契約は、締結後でも解約することは可能です。
しかし、手付金を放棄することによる手付解約や違約金の支払いによる解約など、一定のペナルティを伴う場合がほとんどです。
自然災害などの両者に責任のないやむを得ない理由の場合や、ローン特約、買い替え特約などが契約内容に盛り込まれていて条件に合致した場合には、ペナルティのない解約をおこなうことも可能です。
いずれにしても、後々のトラブルを防ぐためにも、売買契約書や解約に伴う合意書など必ず書面での確認が必要となります。
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