売却する不動産に瑕疵が見つかった場合の責任を以前は「瑕疵担保責任」と呼んでいましたが、現在は「契約不適合責任」という名称に変更になったことはご存じですか。
今回は契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任との違いや、不動産売却時における契約不適合責任の注意点など解説をしていきます。
不動産売却の民法改正後の契約不適合責任とは
改正民法の条文にある「目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合」に発生する責任のことを「契約不適合責任」と呼び、民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。
この「目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容に適合しない場合」の内容は次のとおりです。
●購入したものと違う種類の商品を間違って引き渡した場合
●商品が契約で予定されていた品質の基準を満たしていなかった場合
●引き渡された数量が購入数量に足りなかった場合
不動産売却時の契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは
民法が改正されたことにより、2020年4月1日から「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称が変更となりました。
民法改正前の瑕疵担保責任は、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときの責任などについて特別の規定が定められていましたが、改正によってこの規定が削除されました。
そして隠れた瑕疵があった場合を含めて、目的物が契約に適合しない場合の規定として統合・整理されました。
買主は契約不適合責任を負う売主に対して、1年以内に補修の履行や代替物などの引渡し請求、代金や報酬の減額請求、損害賠償請求、契約解除権の行使をすることができます。
この統合・整理された規定では、引き渡した目的物が契約に適合しない場合には、売主に履行の追完、代金の減額等の責任が生じることとなり、この生じる責任が契約不適合責任です。
不動産売却時の契約不適合責任における売主の注意点
不動産を売却するときに、売主は契約不適合責任について具体的にどこに注意をしたら良いのか、その注意点をご説明します。
売主が契約不適合責任の追及リスクを軽減するための注意点としては、まず売却する不動産の状態を把握し、不具合がある場合には必ず売買契約書などの書面で通知し、その責任を負わないことを明記することです。
不具合としては目で確認できるものだけでなく、漏水のありなしなど設備的なものや、構造壁や柱の郷土などの建物に関するものも含みます。
契約不適合責任は売主と買主の双方でトラブルを避けるため、合意期間の設定が可能であり、契約書に期間が明記されていない場合は、買主が不具合を知ったときから1年間追及する権利があります。
契約不適合責任をいつまでも追及されないよう、売主はきちんと合意期間を設定することが重要です。
まとめ
瑕疵担保責任は2020年4月の民法改正により契約不適合責任に変わり、売却する不動産に不具合が見つかった場合は、契約が不適合であるとして売主の責任となります。
売主にとっては不動産売却後のトラブルを防ぐためにも、契約不適合責任についてしっかり把握することが重要です。
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