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不動産相続に関する生前贈与のメリットや申請の流れを解説

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不動産相続に関する生前贈与のメリットや申請の流れを解説

カテゴリ:相続

不動産相続に関する生前贈与のメリットや申請の流れを解説

生前贈与とは、贈与者が生存しているうちに、所有している財産を無償で受贈者に渡すことをいいます。
生前の贈与の対象は幅広くあり、現金はもちろん、不動産や車などを受贈者に譲れるのです。
この方法を活用すれば税金の節税となりますが、制度をよく理解していないと、多くの費用が必要になってしまうなど注意が必要です。
本記事では生前贈与のメリットや登録の流れ、そのほか注意ポイントをご紹介します。

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不動産相続に関する生前贈与のメリットとは

不動産相続に関する生前贈与のメリットとは

実は結婚して20年以上経過した夫婦の中で、「自宅の贈与」をおこなった際には、贈与税の配偶者控除特例というものが使えます。
この配偶者贈与特例は、2,000万円まででしたら贈与税が非課税となり、また暦年課税制度の110万円の合計で2,110万円までであれば非課税になります。
物件の評価額が2,100万円以下であれば贈与税を払う必要はなく、生前贈与が可能となるのですが、贈与税に関する申告手続きは必要なので、忘れずに申告しましょう。
一般的な生前贈与の場合は、亡くなる前3年以内の生前贈与に関しては、相続税に加算されるのですが、配偶者控除特例を使用する際は対象外となります。
なお贈与の際、配偶者には優遇される制度(税額軽減制度)があるため、贈与税に関する配偶者控除特例を使用したとしても、効果を期待するほどの対策ではありません。

贈与する相手や時期を自由に選べる

実際に贈与が発生した場合、遺産をどう分割するのか話し合う際にトラブルに発展してしまうケースがあります。
たとえば不動産の場合は、物理的にきっちり分けることができませんし、共有の持ち分にしても売却や使用方法で揉めてしまうこともあるのです。
ですので、不動産を"生前に贈与"することにより、遺産を分割する際のトラブルを未然に防げるメリットがあります。
また生前の贈与というのは、贈与する時期を自由に選択することができるため、地価変動が上昇しそうな場合、低いうちに贈与することで相続税を節税できます。

生前の贈与にはデメリットもある

不動産の贈与をおこなう場合、不動産取得税と名義変更の際にかかる登録免許税を納付しなければなりません。
固定資産税の評価額3%が不動産取得税、登録免許税は固定資産課税台帳の価格2%で計算されるのです。
不動産を"遺産"として相続する場合には、登録免許税は固定資産課税台帳の0.4%で、不動産取得税は非課税になるため、生前の贈与にするより相続で移転したほうが費用を抑えられます。
そして贈与税の税率というのは、相続税の税率よりも高くなっていている点です。
ですがこの2つの税金は、財産の移転とういう意味では非常に似ているのですが、性質が異なるために、税率のみで判断はできません。
相続税というのは、亡くなった時点の「全ての財産」に課税されるのですが、贈与税というのは「贈与された財産のみ」に課税されるのです。

不動産相続に関する生前贈与の流れとは

不動産相続に関する生前贈与の流れとは

では実際に不動産や土地を生前贈与する場合の流れを確認していきましょう。
生前の贈与というのは、「契約」であるため、規定によるのですが口約束でも成立はしてしまいます。
ですが、口約束ですと後々トラブルに発展してしまう可能性が高いため、「不動産贈与契約書」を作成することをおすすめします。
この契約書には、「何時、だれが、だれに、どの土地や不動産を贈与するのか」、というのを最低限記載しなければいけません。
そして不動産を生前贈与する際には、登録免許税や登記手数料の費用が多くかかってくるので、その費用をどちらが負担するなどの記載も、明確にしておくとよいでしょう。
契約書類を作成する際には、後々のトラブルを防ぐためにも"直筆"で署名して、押印は実印で押すようにしておくことが大切です。
一度贈与契約書類を作ってしまうと、後になってから取り消せなくなるため、その辺に注意して契約書類を作るようにしましょう。

法務局で登記申請(名義変更)について

さきほどの「不動産贈与契約書」を作成し、贈与契約が成立した場合、法務局で不動産などの"名義"を変更する必要があります。
名義変更をおこなう際の注意点として、法務局はどこでもよいわけではなく、贈与をする不動産を管轄するエリアの法務局で申請が可能です。
基本的には本人でも申請は可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的で、登記申請書を作成して必要書類を用意し、法務局に提出という流れです。
そして、贈与税の発生があるとわかった場合、納税者が税金の計算をして、税務署に手続きをする必要があります。
また法務局に申請するには多くの必要書類があるため、一から自分で集めるのは多くの手間がかかってきます。
そのため、登記申請をする際には司法書士や弁護士などの専門家に相談するのもひとつの手です。

不動産相続に関する生前贈与をする際の注意点

不動産相続に関する生前贈与をする際の注意点

生前贈与をする際には注意点がいくつかありますので、こちらで確認していきましょう。
さきほどのとおり、贈与というのは口約束でも成立してしまい、後々にトラブルが起こる可能性がありますので、生前贈与をおこなう際には必ず贈与契約書を作成するようにしましょう。
契約書類を用意することで、お互いの意思がよくわかり、万が一トラブルになった際にも大きな証拠になることが期待できます。

相続時精算課税制度と暦年贈与のどちらを利用するか

相続税がかかる対象である人は、年間110万円の控除になる暦年贈与で節税することができます。
また税がかからずに、110万円の贈与を受ける対象であれば、「相続時精算課税制度」という制度を使うのがよいでしょう。
暦年贈与制度を使う方が一般的ではありますが、場合によっては相続時精算課税制度を使う場合もあります。

相続税や贈与税の申告期限はいつ

相続税は、相続があったことを知った翌日から10か月以内に申告するようにしましょう。
贈与税に関しては、申告期限が2月1日~3月15日で、納付期限が3月15日となっています。
この申告期限を超えてしまうと、延滞税や加算税がかかる可能性がでてくるため注意しましょう。

生前に贈与された財産も遺留分減殺請求の対象か

遺留分とは、一定の法定相続人が採点減の財産を受け取れる権利をいい、その権利が侵害された場合は財産を取り返すことを遺留分減殺請求といいます。
法定相続人のうち兄弟姉妹をのぞいた相続人がこの遺留分に認められており、法律上取得が保証されているので、遺言や生前贈与でもこの権利を侵害することは原則できません。

生前贈与に関してトラブルになってしまった場合

生前贈与というのは、継承権のない知人や特定の家族にも財産を移転できる手続きです。
生前の贈与は所有者の自由な意思で財産を移転できるというメリットがありますが、その半面、反感や揉め事を引き起こしてしまう可能性が高いのです。
万が一生前の贈与のトラブルになってしまった場合は、弁護士への相談で解決できるかもしれません。
法律に基づいて適切な対処法やアドバイスも得られますし、間に立って話を進めることもできます。
生前の贈与について、家族間でトラブルを起こさないための対策を立てておきたいと考えているのでしたら、不安や健康なうちに弁護士のサポートを視野に入れておきましょう。

まとめ

生前贈与というのはうまく活用すると、円満に財産を後世に受け継ぐことができます。
ですが、生前贈与をするためにはさまざまな税金がかかってくるため、適切な対処をしないと、多くの費用がかかってきてしまいます。
生前の贈与をする際には、今回ご紹介した制度などを利用して上手に節税対策を考えましょう。

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