目次
マイホームの購入を検討する際、住宅ローンを活用する方がほとんどです。
2021年に、住宅ローン控除制度と呼ばれる税制改正がおこなわれました。
当制度は、住宅ローンを活用してマイホームを購入する方にとって年間の税負担に大きく影響します。
十分に把握することで、税負担の軽減につながります。
今回、住宅ローン控除制度が見直された背景と、住宅の違いで変わる控除について解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら税制改正大綱で現行の住宅ローン控除制度が見直された背景とは？
2021年12月に税制調査会でとりまとめられた 税制改正大綱では、住宅ローン控除制度が改正されました。
税制改正大綱とは、毎年12月に与党が税制調査会を開き、翌年度以降の改正についてとりまとめたものです。
従来の住宅ローン控除制度は、2021年末で期限を迎える予定でしたが、2022年度から適用される改正案では、期限が4年間に延ばされ2025年末までとなりました。
住宅ローン控除制度が見直された背景は、低金利の住宅ローンにより、返済額の利息分と比べて控除される減税額のほうが上回っている、と逆ザヤの指摘があり改正を求められたことが関係します。
逆ザヤとは、ローンの返済額が住宅価格の買値より安い状態を指しています。
改正案では、住宅ローン控除の内容に変更が加わりました。
大きくは、控除率が「1%」から「0.7%」までに引き下げられたことです。
一方で、新築住宅を対象とする減税期間が10年間から13年間に延ばされたこと、減税を申請できる所得上限が引き下げられたことも改正後の変更内容となります。
現行制度から改正後の変更内容をまとめると、次のようになります。
制度の変更点
●制度の適用期限:新制度は2025年末まで延長
●控除率:1%から2022年度以降は0.7%へと引き下げ
●控除期間(新築) :10年間から13年間へ変更
●所得上限:3,000万円から2,000万円へと引き下げ
なお、新築住宅と異なり、中古住宅の控除期間のみ、現行と新制度ともに一律10年間のままとされています。
所得上限については、床面積が40㎡から50㎡未満の住宅は所得の1,000万円以下が控除の対象と制限されています。
また、住宅ローン控除制度は基本的に所得税から控除されますが、所得税から控除しきれない場合は一部住民税から控除されます。
2022年度以降の改正案により、一部住民税からの控除も従来の「7%」から「5%」までに控除率が引き下げられ、従来は年間13.65万円の上限までであった控除額が9.75万円に下がっています。
改正案には、前述の逆サヤ対策の他に、所得の高い方を減税の対象から外すという意向と、控除期間を延ばすことによる税負担の長期的軽減が図られています。
また、後述する環境性能の高い住宅の優遇措置には、改正案によって税負担の緩和が段階的に機能しています。
以降では、新築住宅と中古住宅の控除内容の違いと、優遇措置について解説していきます。
住宅ローン控除制度の改正案と新築住宅のローンとの関係は？
住宅ローン控除制度の改正案と、新築住宅ローンとの関係についてみていきましょう。
住宅ローン控除率を従来の1%と改正案の0.7%で比較すると、次のような違いが認められます。
控除率と利息を比較
従来の控除率1%で3,000万円の住宅価格、年率0.5%の超低金利を例にすると以下のように違いがでます。
30万円(控除) - 15万円(年間の支払い利息) = 15万円
改正案の控除率0.7%で上記同様の条件から計算をすると、以下になります。
21万円(控除) - 15万円(年間の支払い利息) = 6万円
以上のように、控除率と年間の支払い利息との差額の違いが、制度の見直しによって変わります。
つまり、現行の制度では減税の額が年間の利払いの額を上回ることで消費者は得をしていたが、改正によって得する額が減ると言うことです。
次に、新築住宅の要件と、制度改正後の優遇措置との関係についてみていきましょう。
新築住宅の要件と優遇措置
住宅ローン控除制度の優遇措置から、新築住宅の要件によって控除可能な限度額が変わります。
従来の優遇措置は、「認定住宅」と「一般住宅」の2つの要件に分かれ、各々5,000万円と4,000万円の控除限度額に定められていました。
「認定住宅」とは、耐震性や省エネ性能に優れた住宅を指し、環境配慮への推進を目的に控除限度額が優遇されています。
そして、認定でない住宅を一括りに「一般住宅」と定義されていました。
2022年以降の改正案では、「認定住宅」の他に再生可能エネルギーを導入した「ゼロエネルギーハウス」や、「省エネ基準の適合住宅」が要件に加わり、環境に配慮された住宅の限度額が3段階に分かれています。
環境配慮への要件を満たす上記3段階の限度額は、順に5,000万円、4,500万円、4,000万円となっています。
また、省エネの基準など何も満たしていない住宅を、「一般住宅」と定義し直されました。
今回の改正案により、「一般住宅」の限度額は従来の4,000万円から3,000万円に下がっています。
最大控除額
上記4つの要件の控除限度額から、実際の控除額を算出すると、次のようになります。
「認定住宅」が500万円まで、「ゼロエネルギーハウス」が410万円まで、「省エネ基準の適合住宅」が364万円まで、「一般住宅」が400万円までの最大控除額となります。
改正案の優遇措置から、環境性能の高い住宅を推進していることがわかります。
昨今のカーボンニュートラルの働きかけもあり、マイホーム選びの際は省エネで環境に配慮された住宅であることが政策の一つであると確認できます。
住宅ローン控除制度の改正案と中古住宅のローンとの関係は？
次に改正された住宅ローン控除制度の控除率と、中古住宅のローンとの関係についてみていきましょう。
中古住宅の控除制度は、新築住宅と異なる特徴を持ち、控除限度額の大きさも変わります。
控除制度の違いや、限度額について、以下へ順にみていきましょう。
中古住宅の住宅ローン控除の特徴
中古住宅は、新築住宅と異なり、耐震性と築年数の要件で控除を受けられるかが決まります。
2022年以降は、従来の耐震性と築年数に関する要件が緩和され、昭和57年以後に建てられた住宅を購入すれば「新耐震基準適合住宅」として住宅ローン控除を受けられるようになりました。
また、中古住宅の住宅ローン控除は、一律10年間の減税期間(新築は13年間)と、省エネ性能を有す住宅の限度額が一括りにされていることが（新築の限度額は3段階に分かれる）、新築住宅との優遇措置の違いになります。
中古住宅の要件と優遇措置
中古住宅の住宅ローン控除制度は、前述の特徴にもとりあげた「省エネ性能を有す住宅」の限度額が一括りにされ、「一般住宅」との2つの要件に分かれています。
限度額は、順に3,000万円、2,000万円となります。
最大控除額
上記2つの要件の控除限度額から、実際の控除額を算出すると、次のようになります。
「省エネ性能を有す住宅」が210万円まで、「一般住宅」が140万円までの最大控除額となります。
中古住宅は、新築住宅と比べて控除額が小さく、減税期間も短いことがわかります。
しかし、環境に配慮された設備であれば、中古住宅においても控除額が大きくなります。
まとめ
2022年度の住宅ローン控除制度の改正案について、制度の見直しがおこなわれた背景、新築住宅と中古住宅の控除の違いを解説してきました。
今後、住宅ローンを活用して住宅の購入を検討されている方は、入居を予定する時期や、住宅の種類を考慮に入れてみることをおすすめします。
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