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再建築不可物件とは?不動産購入をする人にメリット・デメリットを解説

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再建築不可物件とは?不動産購入をする人にメリット・デメリットを解説

カテゴリ:不動産情報

再建築不可物件とは?不動産購入をする人にメリット・デメリットを解説

不動産の購入を考えている方は、安価で手軽に購入できる物件を探しているものです。
そのなかでも選ばれているのが再建築不可物件ですが、特徴を理解せずに後悔する方は少なくありません。
そこで本記事では、再建築不可物件の購入におけるメリット・デメリットを解説します。

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再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは?

そもそも再建築不可物件は耳にしたことがある程度で、どのような物件なのかが曖昧な方が多いことでしょう。
まずは文字通りどうして再建築が不可能なのかを確認し、理解を深めていきましょう。

概要

再建築不可物件とは、家を解体して新しい家を建てたくても、再建築ができない物件を指します。
建築基準法に定められた接道義務を満たしていない物件が対象で、見た目は問題ない雰囲気の物件でも再建築不可物件は多いものです。
接道義務には「幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけない」決まりがあり、義務を果たしていないと安全性と快適性が守られません。
仮に接道義務を無視して道路が狭いまま建築したとき、火災が発生したとしましょう。
そこで消防車や救急車が向かうとき、1台分しか通れないとスムーズに活動できません。
したがって接道義務を守れていないと災害時の危険性が高いため、再建築不可物件では義務に従わなければなりません。

背景

建築基準法が制定されたのが1950年であり、昭和25年にできた法律です。
昭和と平成も過ぎた現代でも適用されていて、1950年以降に建てられた物件で接道義務を無視する物件は考えられませんでした。
しかし、制定前の1950年以前に建てられた物件は、建築基準法による接道義務がなかったため適用外です。
つまり、現状で再建築不可物件は築年数が古いものが多くあります。
約500万戸もある東京都の23区内だけでも再建築不可物件は20万件以上もあり、解体も困難なケースもあるでしょう。
接道義務を満たせば再建築できるため、購入したいなら条件をクリアする必要があります。

再建築する方法

気に入った土地でも再建築不可なら建て直しができないため、諦めてしまう方も多いでしょう。
しかし、売り出している現状の建物に住むのは可能で、改善すれば再建築も問題ありません。
改善の方法として接道を広げてセットバックしたり、隣地を購入したりができます。
セットバックとは、物件の所有範囲である土地を後退することを指し、狭かった道路を広げて接道義務を満たせる方法です。
ただし、エリアによってセットバックできる条件が複雑に変化するため、しっかり調べておいてください。
隣地の購入は単純な考えで、再建築不可物件の土地と隣地を1つにすれば、接道義務を満たしやすくなります。
たとえば接道していない再建築不可物件でも、接道している隣地を購入して1つの土地にすれば問題ありません。

再建築不可物件のメリット

再建築不可物件のメリット

わざわざ再建築不可物件を選ばなくても良いと考えてしまいがちですが、実はメリットは多いものです。
人によっては再建築不可物件ならではの深みを堪能できて、人気の物件でもあります。
どのようなメリットがあるのか、確認してみましょう。

物件価格が安い

再建築不可物件は価格が安いメリットがあり、手ごろな価格で手に入ります。
不動産はマイナスな要素が多いほど価格が下落し、再建築不可物件は必然的に下がるのが一般的です。
マイナスな要素の詳細は建て替えができなかったり、接道義務を満たせていなかったりなどたくさんあります。
他にも物件の所有者が早く売りたくて自主的に値下げするケースもあり、相場では周囲の類似した物件と比較して約50%減です。
また、不動産において購入者の多くは建物をリフォームするため、接道義務を果たしたら浮いたお金で内装費に回す策もできます。
どれくらいのお金がかかるかは、購入した場合を仮定してシミュレーションしておくと良いでしょう。

固定資産税の負担が軽い

再建築不可物件は固定資産税の負担が軽く、出費を抑えられるメリットがあります。
建築基準法の制定前に建てられた建物だと、2020年を超えた今だと築年数が70年以上するのは確定です。
固定資産税は築年数に応じて減額されるため、必然的に価格は下がります。
また、利用したい方が少なくて資産価値が低く、不動産の評価額は結果的には新築の2割減になるのが決まりです。
詳しい内容は経年減価補正率と比較し、購入したい建物の築年数と照らし合わせてください。
節税対策で考えると、再建築不可物件は良好な条件といえるでしょう。

昔の雰囲気がある物件に住める

築年数が古くて再建築していないと、数十年前から使われていた昔の雰囲気がある物件に住めるメリットがあります。
現代のようなオール電化でシステム化された物件ではなく、名残のある物件が多いです。
家具や家電は現代のものでも、築年数が70年前以上だと木材に味が出て畳の部屋もあることでしょう。
ただし、建て直ししなければリフォームはできるため、住みやすい環境に整えられます。
とくに木造建築になると家を支える柱が朽ちていて耐久性が低くなっているため、リフォームは必須です。

再建築不可物件のデメリット

再建築不可物件のデメリット

再建築不可物件はメリットもありますが、デメリットのほうが大きい印象を持つことでしょう。
購入してから後悔しても遅いため、どのようなデメリットがあるか確認してください。

建て直しが不可能

築年数が古いと耐久性が低い可能性が大きいため、建て直しができないデメリットがあります。
倒壊してしまえば再建可能にするまで何もできず、固定資産税の負担がかかるだけです。
再建可能にするまで費用がかかってしまうため、購入したら補強しておくのがおすすめになります。
ホームインスペクションに依頼すれば住宅にどのような不具合事象があるかを確認でき、改修するべきかを判断してくれて便利です。
屋根や外壁のような肉眼で見る方法もあれば、特殊な機材で診断する方法もあります。
購入した再建築不可物件はいつ崩れてもおかしくないと考え、適切な対策をしてください。

購入は現金一括

再建築不可物件は資産価値が低いため、住宅ローンが利用できません。
そのため、購入する際は現金一括になり、カードも使用できないデメリットがあります。
しかし、金融機関によってはローンが組めるため、どうしても現金で払えない場合は探してみると良いでしょう。
金利が高くなって返済が大変になってしまいますが、手段としては利用価値があります。
他にも人脈を使って家族や親戚、知り合いにお金を借りる方法もありますが、人間関係を崩さないように返済条件を設定しておきましょう。

人気が低い

買主にとってデメリットの要素が多くて、人気が低いのが特徴です。
売主もなかなか売れなくて困ってしまう物件で、早く手放したいと考えています。
そのため安価で市場に売り出しますが、再建築不可物件に警戒しすぎて買主の人気は低いです。
しかし、きちんと再建築不可物件の意味を理解して、購入後の使い道を練っておけばメリットに変わります。
たとえば隣地を購入して1つの土地にしてしまえば広大な土地が手に入り、活用の範囲が広がって利便性が高いです。
デメリットも改善すればすぐにメリットとなり、アイデア次第で人気が低くても穴場の物件といえるでしょう。

まとめ

再建築不可物件とは、家を解体して新しい家を建てたくても、再建築ができない物件です。
建築基準法で定められた接道義務を満たす必要があり、再建可能の状態にすれば一般的な物件と変わりません。
再建可能にしてしまえば得られるメリットが大きいため、おすすめの物件になります。

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