土地にはいろいろな種類があり、売りやすい土地や売りづらい土地があります。
今回は、売りづらいとされている旗竿地についての解説です。
旗竿地の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
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そもそも旗竿地とはどのような土地のことなのか、改めてその特徴や旗竿地ができる理由などについてご紹介します。
旗竿地の特徴
旗竿地とは、都市部によくみられる土地で、分譲地などに多く存在します。
旗竿地は、道路からの出入り口が狭く、奥まった場所に敷地が広がっているのが特徴です。
竿に旗がついたような形状であることから、旗竿地と呼ばれています。
このような土地のことを不整形地といい、正方形や長方形などの綺麗な形の土地は整形地といいます。
整形地と比較すると同じ面積でも旗竿地のほうが固定資産税が安くなるのが特徴です。
また、敷地が道路に面していないため、車の騒音などが気にならないというメリットがあります。
周辺の整形地と比較すると価格が安いため、買う側からするとメリットではありますが、売却する場合はデメリットといえるでしょう。
また、周囲に建物が建つ環境となり、日当たりや風通しがあまり良くないこともデメリットです。
そのため、旗竿地に建物を建てる際には設計に工夫が必要となります。
旗竿地は税金が安く維持費を抑えられるメリットはありますが、売却するときに価格が安くなってしまうのが特徴です。
旗竿地ができる理由
しかし、なぜ旗竿地のような土地ができてしまうのでしょうか。
旗竿地ができる理由として、土地を売却しやすくするためという背景があります。
農地や土地の安い地域では、1件あたりの土地が広いのが一般的でした。
しかし、土地が広いということはそれだけ税金も高く維持費がかかるため、相続した土地などはとくに売却するケースも多いでしょう。
広くて立地の良い土地は、マンションデベロッパーが買い取ってマンションを建設することが多いのですが、立地があまり良くない場所や中途半端な広さな土地は分譲地にして売り出す場合があります。
マンションを建てるのには狭く、戸建を建てるには広いという土地は、分割して一般の方でも購入しやすい分譲地として売すことがあり、その際に旗竿地ができてしまうのです。
旗竿地ができる理由として、建築基準法が関係しています。
建築基準法は原則として、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接道していなければいけないと定められています。
この定めに従って土地を区画する際、使い勝手の良くない土地ができてしまうことがあるのです。
たとえば、長方形の土地を2つに区画する場合、単純に縦に2等分してしまうと奥に長い長方形となってしまい、使い勝手が悪くなります。
そのため、奥の土地に2m以上の間口を作って横に２分割するという方法が用いられることで、旗竿地ができるのです。
旗竿地が売れない理由や高く売れるケースについて
旗竿地の特徴や、旗竿地ができる理由についてわかったところで、気になるのがなぜ売りづらいのかという点ではないでしょうか。
一般的に売りづらいとされている理由や高く売れる旗竿地についてご紹介します。
旗竿地が売れない理由とは？
旗竿地のなかには間口が2m未満の土地があります。
建築基準法が定められる以前の土地ではこのような土地があるのですが、もちろん建築基準法の接道義務を満たしていないため、再建築不可物件となってしまうのです。
それが旗竿地が売れない理由の一つといえるでしょう。
また、出入り口が2mあって建築基準法を満たしていたとしても、工事車両が進入できないことが考えられるため、作業時間や人件費がかかってしまいます。
土地を安く購入しても作業にかかる費用が高くなってしまいますので、敬遠されてしまう理由の一つです。
そして、先ほども触れましたが、周囲に建物が建つ環境となるため、日当たりが悪くなることがあります。
日当たりが悪くなると売却価格が下がるだけではなく、なかなか買い手がつかないことも考えられるでしょう。
高く売れる旗竿地とは？
以上のように一般的に売りづらい旗竿地であっても、高く売れる旗竿地もあるのです。
旗竿地であっても間口が広く、工事車両が通行するスペースがある場合は上記のようなデメリットが解消されます。
また、周辺に高い建物がなく、比較的広い土地の場合は、旗竿地であっても日当たりがよく風通しが良い場合があるでしょう。
その場合は日当たりに関してのデメリットはなく、通常の旗竿地より高く売却することが可能です。
また、旗竿地は整形地と比較すると固定資産税が安いのがメリットですが、とくに高級地や住宅需要の高い地域では税額の差が大きくなります。
そのようなエリアでは、あえて旗竿地を探すという方も少なくはないため、一般の旗竿地より高く売却できるのです。
旗竿地を売却する方法とは？
上記でご紹介したような高く売れる旗竿地は問題ありませんが、売りづらい旗竿地であっても工夫次第でスムーズな売却が可能となります。
その方法についていくつか見ていきましょう。
隣地を買い取る
旗竿地が売りにくい最大の理由は間口の狭さです。
建築基準法接道義務を満たしていない旗竿地はとくに、そのままでは売却がむずかしいため間口を広げる必要があります。
隣地を買い取ることができれば、間口を広げることが可能です。
接道義務を満たしていても、間口が2mぎりぎりと狭い場合は売りづらくなりますので、同様のことがいえます。
また、買い取りのほかに、土地の一部と接道部分を等価交換をおこなうことも可能であればおすすめです。
土地の購入費や税負担を回避することができます。
隣人へ売却する
隣人が土地の売却を検討している場合に有効な方法です。
隣人へ旗竿地を売却することが可能であれば、隣人も1つの土地として売り出すことができますので、資産価値も上がるため隣人にとっても得策であるといえます。
旗竿地として売却が難しい場合は、隣人に提案してみるのも一つの方法です。
通路が私道の場合
旗竿地に入る道が私道の場合があります。
そのような旗竿地を売却する際、買主に敬遠されがちです。
私道が原因となり買い手が付きづらい場合は、私道の所有者に私道の持分を購入できないか提案してみましょう。
私道を買い取ることができない場合は、通行地役権を設定するという方法もあります。
通行地役権とは私道を通る権利のことで、私道の所有者に許可をもらって設定することが可能です。
しかし、通行料が発生することもありますのでしっかり確認しておきましょう。
旗竿地を売却する際の注意点
旗竿地を売却する際、建物の解体はしないように注意しましょう。
万が一再建築付加だった場合は、土地の価値が下がってしまう恐れがあるのです。
また、建物を解体した場合、住宅用地の軽減措置特例を受けることができなくなってしまうため、固定資産税が値上がりしてしまいます。
売却するまでは固定資産税を払い続ける必要があり、無駄な経費がかかってしまうので注意しましょう。
買い取りしてもらう
売り出しても買い手がつかない場合は、不動産業者に買い取ってもらう方法があります。
通路が狭く日当たりが悪いような条件の良くない旗竿地は、一般の方には敬遠されがちなので専門業者に相談してみましょう。
まとめ
今回は、旗竿地について特徴や売れない理由、売却方法についてご紹介しました。
旗竿地と一口にいってもさまざまで、売りやすい土地と売りづらい土地があります。
売りづらい土地に関しては、今回ご紹介した方法も検討してみてください。
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