土地の売却には測量が必要？測量の流れや費用を解説

土地の売却を検討している方のなかで「測量が必要かわからない」「そもそも測量は必ずしないといけないの？」とお悩みの方はいませんか？
土地の測量は、必ずおこなわなければならないものではありません。
とはいえ、測量をおこなわずに売買契約をおこなうと、後々トラブルになる可能性があります。
本記事では、土地を売却する際におこなう測量とはなにか、また測量が必要なケースや費用などを解説します。

土地売却をする際の測量とは？どんな場合に必要？

測量とは、土地の面積や隣地との境界線、高低差などを測定し、図面に表すことです。
即量は、土地の面積と境界を確定することを目的におこなわれます。
基本的には、登記簿を確認すれば「面積」と「境界」がわかり、売主と買主が了承すれば、登記簿の内容で売買契約が可能です。
ただし、なかには実測せずに記載されているものもあり、登記簿上の内容が実際の図面と異なる可能性があります。
登記簿の内容で契約を進め、後に隣地境界線に関するトラブルが発生して、面積が小さくなったとしても、文句はいえません。
そのため、土地を売却する際には、測量をおこなったほうが安心です。

測量で作成される図面は3種類

土地の測量で作成される図面は3種類ありますが、なかには売却に不向きなものもあります。
それぞれの特徴について見てみましょう。

現況測量図
土地の広さをおおまかに測量しただけのものです。
隣地との立会いは必要ありません。

地積測量図
法務局に登録されている測量図です。
公的な測量図ですが、登録時期が古い場合は、正確でない可能性があります。
隣地との立会いが必要がどうかは、場合によって異なります。

確定測量図
隣接する土地の所有者と立会いのもと測量をおこなうため、正確な図面が作成できます。
土地売却の際は、この確定測量図を用いるのが一般的です。

土地の測量はどんな場合に必要？

先ほど、測量は「土地の面積や境界を確定したいとき」におこなうとご説明しましたが、具体的にはどのようなケースが該当するのでしょうか？
たとえば、以下のようなケースが考えられます。

●売却したい土地の境界線が不明なとき
●登記簿に記載された面積と、実際の土地の面積に相違があるとき
●土地の価格が高額なとき
●境界に塀やフェンスが敷設されていないとき

境界の目安となる塀やフェンスが設置されておらず、境界が不明な場合は、自己所有分の土地がどこまでかわからず売却ができません。
曖昧なまま土地を売却してしまうと、後々、隣接地の所有者とトラブルになる可能性があります。
トラブルを避けるためにも、境界の目安がなく、境界線が曖昧な場合には測量をおこないましょう。
また、一等地など、土地の価格が高額な場合、測量をしないまま売却すると損をする可能性があります。
なぜなら、面積が多少違うだけで、土地の価格が数十万円ほど変わってくるためです。
損をしないためにも、高額な土地を売却する場合には、事前に測量をおこないましょう。

土地売却における測量の依頼方法と流れ

実際に測量をするとなった場合、どのように進めていくのでしょうか？
ここでは、測量の依頼方法や流れを解説します。

測量の依頼方法

測量の依頼先には「測量士」と「土地家屋調査士」があります。
ただし、測量士の場合は、登記に関する業務ができません。
一方、土地家屋調査士は、測量士と同じ技量をもち、登記業務までおこなえます。
そのため、売却が目的の測量では、「土地家屋調査士」への依頼が一般的です。

土地売却時に測量をおこなう際の流れ

土地売却をおこなうために、測量をするときの流れは以下のとおりです。

1：土地家屋調査士に依頼する
土地家屋調査士は、法務局や不動産会社に相談すれば紹介してもらえます。

2：書類を集める
土地家屋調査士へ依頼後、測量をおこなうために必要な書類を集めます。
必要書類は、公図や登記簿謄本、地積測量図などです。
これらの資料に基づき、隣接地の所有者と過去に境界トラブルがなかったかどうかの調査がおこなわれます。
なお、書類は法務局や市役所にて取得できます。

3：隣接地の所有者へ挨拶・相談
測量をおこなうためには、隣接地に踏み込んだり、立ち入りをお願いする必要があります。
測量が始まる前に、隣接地の所有者へ挨拶と立会いのお願いに伺いましょう。
そうすることで、よりスムーズに測量をおこなえます。

4：土地の事前調査
事前調査では、土地家屋調査士が資料をもとに測量をおこないます。
ただし、この段階での測量は仮のものであるため、隣接地の所有者に立会いは必要ありません。

5：境界立ち合い・確定
現地にて関係者の立ち合いのもと、仮の境界杭を確認します。
なお、このときに、関係者全員の同意が得られない場合、境界の確定ができません。
関係者全員が納得した場合にのみ、境界承諾書または境界立会証明書が受け取れます。

6：境界杭の敷設
すべての関係者から承諾を得られたら、境界に「境界杭」を設置します。
これにより、一目見ただけで、どこからどこまでが自己所有分の土地なのかがわかります。
境界杭は簡単に移動しないよう、頑丈に設置することが大切です。

7：図面や書類の作成
これまでの結果をもとに、測量図など書類の作成がおこなわれます。
境界確認書の内容を確認後、問題がなければ捺印をして、作業は終了です。
この書類は、土地の売却時に必要なため、失くさないよう大切に保管しましょう。
なお、測定にかかった費用は、譲渡費用として売却価格から差し引いて計上できるため、税金負担を軽減できます。

土地の測量にかかる費用の相場

土地の測量を依頼する際、場合によっては費用が高額になるケースがあります。
ここでは、測量にかかる費用と期間について解説します。

測量の費用相場

現況測量と確定測量とでは、測量にかかる費用が異なります。

現況測量の費用相場
現況測量にかかる費用は、土地の広さや形状によって異なります。
費用の目安は、100坪以下の土地で約35～45万円です。

確定測量の費用相場
確定測量の場合、土地の面積や形、また官民査定が必要かによって費用が異なります。
所有している土地が国や自治体の保有する土地に接している場合、官民査定が必要です。
官民査定が必要な測量では、100㎡で60〜80万円ほど、官民査定がいらない測量では30～50万円ほどの費用がかかります。

測量費用が高額になるケースとは

場合によっては、測量費用が高額になるケースがあります。
それは、次のようなケースです。

複雑な形状の土地
複雑な形状の土地は、測量に手間がかかるため、そのぶん金額が高くなります。
また、土地の面積が広い場合も同様です。
土地が広ければ広いほど測量に時間がかかり、費用が高額になる傾向にあります。

所有者が多い土地
土地の所有者が複数いる場合、スケジュール調整がしにくく、測量期間が伸びやすくなります。
また、所有者全員の承諾も必要なため、測量確定までに時間がかかり、費用が高額になりやすいです。

隣接地の所有者と境界トラブルがある土地
隣接地の所有者と境界トラブルがある場合、弁護士の介入が必要なケースがあります。
また、隣接地の所有者が立会いを拒否するなどして、測量がおこなえず、時間がかかることもあるでしょう。
このような場合には、測量確定までに時間や手間がかかり、費用が高額になりやすいです。

測量にかかる期間

測量にかかる期間は、1～3か月ほどです。
ただし、土地の所有者が多い場合や、官民査定が必要な場合には、期間さらに伸びる可能性があります。
測量期間が伸びることも想定したうえで、売却計画を立てることが大切です。

まとめ

土地を売却する際、隣接地との境界がわからない場合には、測量が必要です。
測量をすることで、土地の境界線や面積を明確にし、後々のトラブル防止に繋がります。
また、測量を確定するには、隣接地の所有者の承諾が必要です。
測量を検討し始めてからでも遅くないので、隣接地の所有者と良好な関係を築いておきましょう。